Tymczasowe obiekty budowlane

Jakich wymagają formalności, jak długo mogą stać w danym miejscu

Martyna Sługocka

Czy przyczepa kempingowa postawiona na działce w sezonie wakacyjnym wymaga pozwolenia? A co z barakowozem dla ekipy wykonawczej na czas budowy?

Niewielki budynek usługowy lub domek na narzędzia może się wydawać drobną inwestycją, która nie wymaga żadnych formalności urzędowych. Często określa się takie obiekty jako tymczasowe i przyjmuje, że każdy może je zrealizować w dowolnym miejscu. Może się jednak okazać, że przed wykonaniem inwestycji konieczne było dokonanie zgłoszenia, a nawet uzyskanie pozwolenia na budowę.

Co to znaczy tymczasowy

Taki status mają obiekty budowlane przeznaczone do czasowego użytkowania w okresie krótszym od ich trwałości technicznej, przewidziane do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekty budowlane niepołączone trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe, przenośne wolno stojące maszty antenowe (art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego).

Zatem żeby można było mówić o tymczasowości obiektu, to inwestor musi mieć zamiar go przenieść bądź rozebrać (decyduje tutaj jego subiektywna wola) albo musi być to obiekt, który jest niepołączony trwale z gruntem. Tylko te dwa kryteria mogą decydować o tym, czy obiekt będzie uznany za tymczasowy.

Warto dodać, że tymczasowy może być każdy obiekt budowlany, czyli zarówno budynek, budowla, jak i obiekt małej architektury, jeśli został wzniesiony z wykorzystaniem materiałów budowlanych. Przykładowo nawet murowany budynek gospodarczy będzie tymczasowym obiektem budowlanym, jeżeli inwestor zadeklaruje, że rozbierze go, kiedy jeszcze będzie zdatny do użytku (na przykład po pięciu latach).

§ Na czas budowy lub wystawy – bez formalności

Nie wymaga jakichkolwiek formalności budowa:

obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy, oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych (art. 29 ust. 1 pkt 24);
tymczasowych obiektów budowlanych stanowiących wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniących jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na terenach przeznaczonych na ten cel (art. 29 ust. 1 pkt 25).

Zwolnienia te nie dotyczą obiektów tymczasowych stawianych na terenach pod ochroną środowiskową lub konserwatorską (art. 29 ust. 3 i 4 Prawa budowlanego).)

Jak rozumieć trwałe związanie z gruntem

Określenie „trwałe związanie lub połączenie z gruntem” sprawia wiele trudności interpretacyjnych. Jego wyjaśnienie jest bardzo ważne, bo często właśnie przez złe rozumienie tego pojęcia drobni inwestorzy popełniają samowole budowlane.

Wyliczenie zawarte w definicji tymczasowego obiektu budowlanego wskazuje, że ustawodawca ma tam na myśli gotowe obiekty lub urządzenia, które - co do zasady - powinny zostać wyprodukowane w sposób zapewniający możliwość ich użytkowania w sposób bezpieczny. Przykładowo producent obiektów kontenerowych powinien skonstruować je w taki sposób, żeby nie było możliwości oderwania się od nich poszczególnych części oraz aby nie wymagały wykonania żadnych prac przed rozpoczęciem korzystania z nich (na przykład wykopania fundamentów).

Każdy obiekt, którego posadowienie wymaga wykonania jakichkolwiek robót (w tym przygotowania podłoża, wylania fundamentów), będzie zatem trwale związany z gruntem.

Co ważne, stałe związanie z gruntem występuje nie tylko w sytuacji zagłębienia obiektu budowlanego w ziemi, ale w każdym przypadku, w którym obiekt musi być odporny na działanie takich warunków atmosferycznych jak wiatr. Czyli nawet postawienie jakiejś konstrukcji na betonowych blokach spowoduje, że będzie ona trwale związana z gruntem, bo bez tych bloków nie mogłaby funkcjonować. Ważne jest to, aby konstrukcja wytrzymała warunki atmosferyczne. Jeśli w tym celu konieczne jest związanie jej w jakikolwiek sposób z podłożem, to mamy do czynienia z trwałym związaniem z gruntem.

Innymi słowy dla stwierdzenia trwałego związania z gruntem połączenie na przykład nośnika reklamowego z podłożem musi być na tyle mocne, że odłączenie spowodowałoby zasadniczą zmianę w sensie technicznym uniemożliwiającą ponowne posadowienie danego obiektu w innym miejscu bez konieczności ponownego przygotowania podłoża. Obiekt budowlany trwale związany z gruntem musi więc mieć odpowiednio przygotowane podłoże wymagające wykonania stosownych robót ziemnych.

O czym należy pamiętać

Zanim zaplanujemy wykonanie na działce obiektu budowlanego, musimy sprawdzić, czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dowiemy się tego w urzędzie gminy, ale też wiele starostw powiatowych w swoich systemach informacji przestrzennych dostępnych w internecie umożliwia wgląd w treść planów miejscowych.

Zasadą jest, że postanowienia aktów prawa interpretuje się na korzyść inwestora. Jeśli plan wprost czegoś nie zabrania, to nie można się tego domyślać. Oznacza to, że jeżeli plan miejscowy w ogóle nie odnosi się do tymczasowych obiektów budowlanych ani innych budowli czy budynków towarzyszących zabudowie, to inwestor może swobodnie realizować takie inwestycje pod warunkiem, że nie naruszą one innych parametrów określonych w planie. Takimi parametrami mogą być na przykład wymóg zachowania określonej ilości powierzchni biologicznie czynnej albo regulacje dotyczące maksymalnej powierzchni zabudowy.

Gdy nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to może się okazać konieczne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Większość orzecznictwa sądów administracyjnych stoi jednak na stanowisku, że inwestycje realizowane na podstawie zgłoszenia nie wymagają jej uzyskania.

Kiedy zgłoszenie, a kiedy pozwolenie

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 12 Prawa budowlanego pozwolenia na budowę nie wymaga budowa tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu. Taką budowę trzeba natomiast zgłosić w starostwie, co wynika z art. 30 ust. 1 pkt 1.

Zatem nie tylko czas, na jaki obiekt ma zostać posadowiony w danym miejscu, decyduje o jego tymczasowości (w kontekście procedury zgłoszenia). Jest to tylko pierwsze z kryteriów. Drugim z nich jest brak trwałego połączenia z gruntem.

Wynika z tego, że obiekty, które są planowane jako tymczasowe, lecz muszą zostać w jakikolwiek sposób związane z terenem, nie mogą być realizowane na podstawie zgłoszenia. W takich wypadkach konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę, chyba że dany obiekt mieści się w katalogu zwolnień wymienionych w art. 29 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego. Znajdziemy tam na przykład budowę wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat i przydomowych ganków i oranżerii/ogrodów zimowych o powierzchni zabudowy do 35 m²,gdy łączna liczba tych obiektów na działce nie przekracza dwóch na każde 500 m² powierzchni działki (budowę obiektów tego rodzaju zarówno stałych, jak i tymczasowych wystarczy zgłosić), oraz wiat o powierzchni zabudowy do 50 m², sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, kiedy łączna liczba tych wiat na działce nie przekracza dwóch na każde 1000 m² powierzchni działki (takie wiaty nie wymagają żadnych formalności – bez względu na to, czy mają stanąć na działce na stałe, czy tymczasowo).

Kiedy widzimy samowolę budowlaną

Pojawiające się coraz częściej anomalia pogodowe sprawiają, że samowolnie wybudowane obiekty budowlane na prywatnych działkach lub ogólnodostępnych terenach mogą stanowić zagrożenie.

Jeżeli wiemy, że jakiś obiekt jest samowolą budowlaną, w pierwszej kolejności powinniśmy go zgłosić do właściwego powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Można to zrobić za pomocą zwykłego pisma, a nawet anonimowego donosu. Decydując się na drugie rozwiązanie, trzeba jednak wziąć pod uwagę, że sprawa może zostać potraktowana drugorzędnie i autor nigdy się nie dowie, co wydarzyło się w sprawie. Organy nadzoru budowlanego są jednak obciążone pracą i często potrzebują dłuższego czasu na reakcję.

Pamiętajmy, że samowola budowlana to przestępstwo uregulowane w art. 90 Prawa budowlanego, które podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat dwóch. A z Kodeksu postępowania karnego wynika, że każdy, dowiedziawszy się o popełnieniu przestępstwa ściganego z urzędu (samowola jest takim przestępstwem), ma społeczny obowiązek zawiadomić o tym prokuratora lub policję. Oczywiście nie oznacza to, że wykonawca samowoli budowlanej zostanie od razu ukarany – w postępowaniu karnym brane jest pod uwagę wiele czynników, na przykład stopień winy czy umyślność. Jednak z pewnością zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa wywoła reakcję organów i powinno doprowadzić do stanu zgodnego z prawem.

Co z przyczepami i domkami holenderskimi...

W ogrodach przydomowych i na działkach rekreacyjnych często pojawiają się przyczepy kempingowe lub domki holenderskie. Pomimo, że obiekty te nie mają swoich definicji w przepisach prawa, to odnosi się do nich orzecznictwo sądów administracyjnych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (wyrok z 7 września 2016 r., II SA/Gd 49/16) stwierdził, że ustawione na gruncie przyczepy turystyczne, niespełniające swojej pierwotnej funkcji transportowo-komunikacyjnej, są obiektami budowlanymi. Przyczepa kempingowa jest pojazdem drogowym bez silnika, ciągniętym przez inny pojazd, z przeznaczeniem do zamieszkiwania w czasie przemieszczania się pojazdem. Umieszczenie jej na dłuższy czas na nieruchomości i wykorzystywanie jej do celów mieszkalno-rekreacyjnych powoduje jednak, że nie pełni już przypisanej jej funkcji pojazdu. Przy czym, jako że powyższych obiektów budowlanych nie można zakwalifikować ani do kategorii „budynków”, ani do kategorii „obiektów małej architektury”, stanowią one budowle szczególnego rodzaju. Jak wskazuje bowiem orzecznictwo sądowe, z uwagi na brak trwałego połączenia przyczep z gruntem są one tymczasowymi obiektami budowlanymi. Wynika to z tego, że postawienie przyczepy i korzystanie z niej jest możliwe wszędzie i nie wymaga wykonania wcześniej żadnych robót budowlanych.

Przytoczony wyrok oznacza, że jeśli w naszym ogrodzie ma stanąć przyczepa i być wykorzystywana do celów rekreacyjnych lub mieszkalnych, to konieczne jest albo dokonanie zgłoszenia, albo nawet uzyskanie pozwolenia na budowę - zależnie od czasu, na jaki przyczepa ma zostać na swoim miejscu. Trzeba jednak podkreślić, że jeśli przyczepa została jedynie postawiona na działce na czas, kiedy nie jest wykorzystywana, to traktowana jest jak zaparkowany pojazd (zwłaszcza gdy jest dopuszczona do ruchu drogowego, ma aktualne badania techniczne, tablice rejestracyjne i dowód rejestracyjny).

Domek holenderski to obiekt budowlany na kołach, który jest przystosowany do czasowego zamieszkiwania. Jego konstrukcja zapewnia możliwość postawienia go w dowolnym miejscu, a zatem nie jest trwale związany z gruntem, czyli jest tymczasowym obiektem budowlanym. Zatem do domku holenderskiego odnoszą się takie same regulacje w zakresie zgód budowlanych, jakie obowiązują w przypadku przyczepy kempingowej wykorzystywanej do celów rekreacyjnych.

… i innymi konstrukcjami przy domach

Z wcześniejszej części artykułu wynika, że tymczasowy obiekt budowlany to albo obiekt, który ma zostać przeniesiony lub rozebrany, albo obiekt niezwiązany trwale z gruntem. Zatem żadna samodzielnie wykonana konstrukcja, która ma na stałe zostać w danym miejscu, nie będzie tymczasowym obiektem budowlanym, ponieważ zawsze musi zostać w jakiś sposób powiązana z gruntem.

W większości przypadków to, co powstaje przy domach jednorodzinnych, będzie kwalifikowane po prostu jako budynek. Zgodnie z art. 3 ust. 2 Prawa budowlanego budynek to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Oczywiście wszystko musi być wykonane z materiałów budowlanych. Przykładowo, jeśli właściciel terenu postawi na swojej działce naczepę samochodu ciężarowego na betonowych blokach, otoczy ją drewnianymi ścianami i wykonana nawet prowizoryczne zadaszenie z blachy i drewna, to w istocie wykona budynek. Choć będzie on niezgodny ze sztuką budowlaną, to nadal będzie się mieścił w powyższej definicji budynku. To, co jest w środku, nie ma w tej sytuacji znaczenia. Niezbędne będzie więc załatwienie formalności urzędowych wymaganych w danym przypadku.

Podstawa prawna:

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. DzU z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.)

Wydanie: Murator 7/2020 Tekst Martyna Sługocka