Linia zabudowy
Gdy nie ma planu miejscowego
Warto korzystać z przysługujących odwołań od niekorzystnych urzędowych decyzji.
Inwestor złożył wniosek do prezydenta miasta o wydanie warunków zabudowy dla działki, na której chciał zbudować dwa domy jednorodzinne, drogę wewnętrzną i zjazd na drogę publiczną. Według przedstawionego przez niego planu zagospodarowania terenu domy miały być usytuowane w głębi działki.
Dalszy przebieg sprawy
Prezydent odmówił ustalenia warunków zabudowy, argumentując to między innymi tym, że w bliskim sąsiedztwie działki nie ma takiej zabudowy, która umożliwiłaby kontynuację linii zabudowy. Inwestor odwołał się od tej decyzji i wskazał, że z uwagi na rozproszenie okolicznej zabudowy powinno się przyjąć większy obszar do analizy i że argument o niemożności wyznaczenia linii zabudowy nie ma oparcia w obowiązujących przepisach. Samorządowe kolegium odwoławcze (organ II instancji) utrzymało jednak odmowną decyzję w mocy, podkreślając, że organ gminy nie ma obowiązku nadmiernie rozszerzać obszaru analizowanego jedynie w celu poszukiwania w okolicy działki inwestora takiej zabudowy, która uzasadniałaby jego żądanie.
Decyzję kolegium inwestor zaskarżył do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a ten uznał, że stanowiska organów obu instancji nie są prawidłowe. W wyroku wydanym 7 sierpnia 2017 r. (sygnatura akt II SA/Kr 565/17) sąd stwierdził, że sprawa powinna zostać rozpatrzona raz jeszcze, a analiza obejmować większy obszar, bo ten pierwotnie wyznaczony nie pozwala na prawidłową ocenę zastanego ładu urbanistycznego pod kątem ustalenia warunków zabudowy i w miarę harmonijnego wkomponowania planowanej inwestycji w istniejące otoczenie. Przedstawiamy niżej główne punkty uzasadnienia tego wyroku.
Wielkość analizowanego obszaru
Po otrzymaniu wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla danej inwestycji urzędnicy gminy wyznaczają wokół działki obszar, na którym jest przeprowadzana analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania.
Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszar analizowany powinien obejmować minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (ale nie mniej niż 50 m). Może być większy niż wskazane minimum, a wtedy z części tekstowej i graficznej analizy powinny jednoznacznie wynikać przyczyny, które za tym przemawiały (na przykład istnienie zabudowy tylko w jednym kierunku lub tylko po jednej stronie drogi publicznej). Przy wyznaczaniu obszaru do analizy trzeba też pamiętać, że ochrona ładu przestrzennego nie może oznaczać zbyt rygorystycznego ograniczenia prawa zabudowy i prawa własności.
Wyznaczanie linii zabudowy
Obowiązującą linię nowej zabudowy wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (chyba że jest ona niezgodna z przepisami). Jeżeli natomiast linia ta przebiega, tworząc uskok, wówczas linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od drogi.
Dopuszcza się też inne wyznaczenie tej linii, jeżeli wynika to z analizy zagospodarowania sąsiedztwa (§ 4 rozporządzenia), a przepisy nie wprowadzają w tym zakresie żadnych ograniczeń dla urzędników opracowujących decyzję o warunkach zabudowy. Nie ma podstaw, by przyjmować, iż nowa linia zabudowy musi nawiązywać do linii zabudowy działek po tej samej stronie drogi bądź stanowić odwzorowanie linii zabudowy działek leżących po jej przeciwnej stronie. Brak możliwości wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy może wynikać jedynie z istotnych przyczyn i zawsze powinien być szczegółowo uzasadniony w analizie urbanistyczno-architektonicznej i w decyzji o warunkach zabudowy.
Zasada dobrego sąsiedztwa
Jeśli dla działki, na której inwestor chce wybudować dom, nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest ustalenie warunków zabudowy w decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 61ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest to możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia kilku wymagań. Pierwsze z nich to tak zwana zasada dobrego sąsiedztwa – co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Pozostałe wymagania to dostęp działki do drogi publicznej, istnienie wystarczającego dla zamierzonej inwestycji uzbrojenia terenu oraz brak ograniczeń wynikających z przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
