Adaptacja poddasza

Przekształcenie nieużytkowego strychu w przestrzeń mieszkalną może wymagać dokonania zgłoszenia albo uzyskania pozwolenia. Od zakresu planowanych robót zależy również, czy konieczne będzie zlecenie ekspertyzy technicznej czy projektu budowlanego.

Czy zawsze jest dopuszczalna

Decydują o tym nie tylko kwestie techniczne, ale także przepisy z zakresu zagospodarowania przestrzennego.

Po pierwsze, trzeba więc zasięgnąć opinii inżyniera budownictwa lub projektanta, czy stan budynku pozwala na adaptację i jakie ewentualnie roboty należy wykonać. Czy będzie to tylko kwestia ocieplenia poddasza, doprowadzenia instalacji, wykonania ścianek działowych i wykończenia, czy też potrzebna będzie przebudowa dachu albo podwyższenie ścianek kolankowych.

Po drugie, należy sprawdzić, czy zapisy planu miejscowego bądź decyzji o warunkach zabudowy mogą uniemożliwić zmianę sposobu użytkowania albo przebudowę lub nadbudowę budynku. W miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określa się zasady i parametry zabudowy na danym obszarze. Może więc z nich wynikać przeznaczenie budynku oraz jego maksymalna wysokość, dopuszczalna liczba kondygnacji i intensywność zabudowy (stosunek powierzchni całkowitej budynku do powierzchni działki). Ustalenia te są wiążące dla inwestora niezależnie od tego, czy planowane przez niego roboty wymagają sporządzenia projektu budowlanego i uzyskania zgody w formie przyjętego zgłoszenia lub wydanego pozwolenia. Przykładowo, jeśli w planie miejscowym wskazano, że w budynku mogą być maksymalnie dwie kondygnacje użytkowe, to nie można przebudować go tak, żeby uzyskać trzecią kondygnację mieszkalną w miejsce nieużytkowego strychu.

Jeżeli planu miejscowego dla danego terenu nie uchwalono, inwestor powinien w urzędzie gminy (miasta) złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, chyba że już wcześniej ją uzyskał dla tej działki (przed wybudowaniem domu), a planowana zmiana mieści się w granicach wyznaczonych przez tę decyzję.

Kiedy wystarczy zgłoszenie adaptacji

Nawet gdy adaptacja poddasza nie wiąże się z żadnymi poważnymi robotami budowlanymi i planujemy jedynie takie prace, które nie wymagają żadnych formalności, to i tak musimy powiadomić odpowiedni organ administracji architektoniczno-budowlanej o zamierzonej zmianie sposobu użytkowania części budynku (pomieszczeń na strychu). Do robót niewymagających żadnych formalności należą na przykład:

• doprowadzenie na poddasze lub wymiana istniejących tam instalacji wodno-kanalizacyjnych, grzewczych i elektrycznych oraz montaż urządzeń sanitarnych, grzejników itp.;
• wykonanie ścianek działowych;
• wymiana okien i drzwi bez zmiany wielkości otworów;
• wymiana schodów wewnętrznych;
• wykańczanie ścian poddasza i układanie na nim posadzek;
• ocieplenie dachu i ścian (jeśli budynek nie jest wyższy niż 12 m);
• wymiana pokrycia dachu, ale uwaga! – tylko w budynku wolno stojącym i odpowiednio oddalonym od granic działki (czyli takim, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza działkę).

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania (adaptacji) składamy w miejscowym starostwie albo urzędzie miasta na prawach powiatu. W zgłoszeniu określamy dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu lub jego części. Dołączamy do niego:

• opis i rysunek określający usytuowanie budynku w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących bądź budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
• zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby – również danymi technologicznymi;
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy (gdy nie ma planu);
• ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
• w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami (na przykład gdy budynek jest wpisany do rejestru zabytków).

Na tak zwaną milczącą zgodę urzędu trzeba zaczekać 30 dni. W tym czasie może on zobowiązać inwestora (wydając postanowienie) do uzupełnienia w wyznaczonym terminie brakujących dokumentów. Może też wnieść sprzeciw do zgłoszenia adaptacji (w drodze decyzji), jeżeli:

• wymaga ona wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
• narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy;
• może spowodować niedopuszczalne zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska bądź stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych albo wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Kiedy zgłaszamy adaptację i roboty budowlane

Jeśli adaptacja wiąże się z koniecznością przeprowadzenia robót wymagających zgłoszenia i uzyskania milczącej zgody starostwa/urzędu miasta, obie sprawy załatwia się w jednym wspólnym zgłoszeniu. Trzeba wówczas określić w nim – oprócz starego i nowego sposobu użytkowania – rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Ponadto do wymienionych już wyżej załączników trzeba dołożyć:

• odpowiednie szkice lub rysunki (tylko gdy organ przyjmujący zgłoszenie uzna, że są potrzebne; w przeciwnym razie wystarczy opis). Dotyczy to robót polegających na:
• remoncie przegród zewnętrznych (ścian) bądź elementów konstrukcyjnych (dachu, stropów) budynków, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, czyli na ogół tych stojących przy granicy działki, jak domy w zabudowie bliźniaczej albo szeregowej,
• dociepleniu budynków o wysokości powyżej 12 m (ale nie wyższych niż 25 m); albo

• projekt budowlany w czterech egzemplarzach. Projekt jest konieczny, gdy planujemy:
• przebudowę przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych domu jednorodzinnego, która nie doprowadzi do zwiększenia jego obszaru oddziaływania (bez względu na to, czy stoi przy granicy działki, czy jest od niej oddalony). Chodzi na przykład o wzmocnienie stropu, wymianę konstrukcji dachu, wykucie w stropie otworu na schody, wykonanie dodatkowych okien w dachu,
• nadbudowę domu, którego obszar oddziaływania mieści się na działce (czyli zazwyczaj budynku wolno stojącego oddalonego o 3 albo 4 m od granicy, gdy w ścianie ku niej zwróconej są okna i drzwi). Przykładowo może chodzić o podniesienie ścianki kolankowej, ścian szczytowych bądź zmianę kąta nachylenia dachu (co prowadzi do zwiększenia kubatury domu).Jeżeli wymagane jest przedłożenie projektu budowlanego, urzędnicy po otrzymaniu zgłoszenia sprawdzą, czy złożony projekt został wykonany przez uprawnionego projektanta, czy jest kompletny i zawiera wszystkie wymagane uzgodnienia, czy jest zgodny z zapisami planu miejscowego/warunków zabudowy i wymaganiami ochrony środowiska oraz czy projekt zagospodarowania działki (czyli część projektu budowlanego) jest zgodny z różnymi przepisami, w tym określającymi minimalne odległości budynku od granic działki i innych obiektów. Po pozytywnej weryfikacji i upływie terminu na wniesienie sprzeciwu projekt zostanie ostemplowany, a inwestor otrzyma z powrotem trzy egzemplarze. Warto tu dodać, że wspomniana wyżej ekspertyza techniczna wymagana przy zgłoszeniu adaptacji jest zazwyczaj elementem projektu przebudowy/nadbudowy, więc nie ma sensu zlecanie wykonania tych opracowań różnym osobom.

W wypadku zgłoszenia robót budowlanych sprzeciwu można się spodziewać, gdy:

• dotyczy ono budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia (na przykład zgłosiliśmy nadbudowę bliźniaka w części stojącej przy granicy działki);
• planowana inwestycja narusza ustalenia planu miejscowego bądź decyzji o warunkach zabudowy (na przykład wykracza poza dopuszczalną wysokość).

W decyzji o sprzeciwie organ może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, jeśli ma wątpliwości co do tego, czy realizacja zgłoszonych robót nie naruszy ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy lub nie spowoduje zagrożenia dla ludzi, mienia, środowiska, zabytków, warunków zdrowotno-sanitarnych i uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Roboty prowadzone na podstawie zgłoszenia można rozpocząć dopiero po upływie terminu na wniesienie sprzeciwu, przy czym powinniśmy pamiętać, że możemy się o tym dowiedzieć z pewnym opóźnieniem, bo dla organu terminem wniesienia sprzeciwu jest dzień nadania go w placówce pocztowej, a nie doręczenia inwestorowi.

Kiedy musimy mieć pozwolenie na budowę

Dotyczy to adaptacji poddasza wymagającej przeprowadzenia robót objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Obie sprawy rozstrzyga się wówczas w tym pozwoleniu. Inwestor składa więc jeden wniosek, w którym wskazuje zamiar zmiany sposobu użytkowania części budynku i zakres planowanych prac budowlanych.

Pozwolenie na budowę jest niezbędne, gdy zamierzamy:

• nadbudować dom, którego obszar oddziaływania wykracza poza własną działkę (głównie będą to budynki w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub usytuowane w odległości od granicy działki mniejszej niż 3 lub 4 m);
• przebudować ściany i inne elementy konstrukcyjne w taki sposób, że spowoduje to powiększenie obszaru oddziaływania budynku na tereny sąsiednie. Taki skutek może mieć na przykład zmiana konstrukcji i pokrycia dachu prowadząca do większego zacieniania budynku sąsiedniego lub stwarzająca ryzyko rozprzestrzeniania ognia bądź wykonanie otworów w ścianach znajdujących się w odległości mniejszej niż 4 m od granicy (to ostatnie dodatkowo wymaga uzyskania zgody na odstępstwo od przepisów budowlanych);
• rozbudować instalację gazową (na przykład chcemy na poddaszu mieć kuchenkę gazową albo kocioł gazowy).

Do wniosku o pozwolenie na budowę dołączamy:

• decyzję o warunkach zabudowy (jeśli nie ma obowiązującego planu miejscowego obejmującego działkę);
• cztery egzemplarze projektu wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi;
• zaświadczenie potwierdzające, że projektant jest wpisany na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego;
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

O wszczęciu postępowania zawiadamiani są właściciele sąsiednich działek, które znajdują się w obszarze oddziaływania nadbudowywanego//przebudowywanego domu. Mogą oni zapoznawać się z aktami, składać pisma w sprawie i odwoływać się od wydanych decyzji, jeśli nie podoba się im zamiar inwestora i uważają, że stwarza dla nich utrudnienia bądź jakieś zagrożenia.

W toku postępowania organ sprawdzi, czy projekt spełnia wszystkie wymagania i jeżeli nie stwierdzi nieprawidłowości, wyda decyzję o jego zatwierdzeniu i udzieleniu pozwolenia na budowę.

Gdy decyzja stanie się ostateczna, można będzie rozpocząć prace. Trzeba tylko pamiętać, że pozwolenie wygasa, jeżeli budowa nie zostanie rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, lub zostanie przerwana na czas dłuższy niż trzy lata.

Lepiej nie lekceważyć formalności

Niedopełnienie obowiązków związanych z uzyskaniem zgody na adaptację, zwłaszcza związanej z nadbudową lub przebudową budynku, naraża nas na konsekwencje, również finansowe.

Szczególnie dotkliwe mogą być następstwa nieuzyskania wymaganego prawem pozwolenia na nadbudowę albo zgłoszenia nadbudowy (z dołączonym projektem). Jeżeli taka samowola zostanie wykryta jeszcze w trakcie prowadzenia prac budowlanych, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może je wstrzymać (wydając odpowiednie postanowienie). Dotyczy to jednak tylko takich robót, które są zgodne z lokalnymi regulacjami planistycznymi i przepisami techniczno-budowlanymi, albo które dadzą się naprawić (przerobić). W przeciwnym razie nadzór budowlany wydaje nakaz rozbiórki wybudowanej samowolnie części obiektu.

Tylko wtedy, gdy nadbudowa wstępnie zostanie uznana za nadającą się do legalizacji, w postanowieniu o wstrzymaniu budowy nadzór zobowiąże inwestora do dostarczenia zaświadczenia wydanego przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności nadbudowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeśli nie mamy takiej decyzji, to musimy ją uzyskać i przedłożyć wraz z projektem nadbudowy oraz oświadczeniem o prawie do terenu. Przedłożenie tych dokumentów jest równoznaczne z wnioskiem o zatwierdzenie projektu i wydanie pozwolenia na wznowienie robót. Uzyskanie takiego pozwolenia jest jednak uwarunkowane zapłaceniem opłaty legalizacyjnej, która w takim wypadku wynosi 50 tys. zł. Nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej skutkuje wydaniem nakazu rozbiórki nadbudowanej części domu.

Jeżeli natomiast inwestor nie dokonał – pomimo ciążącego na nim obowiązku – zgłoszenia innych robót (przebudowy, zmiany sposobu użytkowania), nadzór budowlany w razie wykrycia samowoli może wstrzymać roboty i wszcząć procedurę legalizacyjną, czyli zobowiązać inwestora do złożenia odpowiedniej dokumentacji. Gdy roboty były prowadzone prawidłowo i nie naruszają ustaleń planu albo warunków zabudowy, to jest możliwa legalizacja. Jeśli nie, to wydaje się nakaz zaniechania dalszego prowadzenia robót lub przywrócenia stanu poprzedniego. Nie ma tu opłaty legalizacyjnej, ale nadzór ma prawo nałożyć karę grzywny.

W każdym wypadku to stracony czas, nerwy i mniejsze albo większe koszty.

Podstawa prawna:

ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. DzU z 2017 r., poz. 1332)
ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. DzU z 2017 r., poz. 1073)