Dom do remontu

Gdy ceny materiałów budowlanych i robocizny rosną, alternatywą dla wybudowania domu jest jego zakup na rynku wtórnym. Jak się do tego zabrać, by nie zwariować i uniknąć kłopotów?

Miłość od pierwszego wejrzenia

Zwykle szukamy domu „za miastem”, ale w jego pobliżu, z łatwym i szybkim dojazdem do centrum. Pani Milena i pan Robert czekali na swoją okazję dwa lata.

– Z początku rozglądaliśmy się za samą działką i chcieliśmy się budować. Ale ceny materiałów budowlanych i usług znacząco wzrosły – mówi pan Robert. – Poza tym skalkulowaliśmy, że bardziej nam się opłaca kupić dom, do którego od razu moglibyśmy się wprowadzić, za kredyt, który będziemy spłacać z wynajmu naszego dotychczasowego mieszkania w centrum Warszawy. Gdybyśmy chcieli budować dom, zabrakłoby nam środków na spłatę kredytu albo nie mielibyśmy gdzie mieszkać.

W ich przypadku okazało się, że okazje są dla ludzi o mocnych nerwach i sporym kapitale… cierpliwości. Ich szczęśliwym trafem okazał się 30-letni dom z obszernym tarasem (który od razu przyciągnął ich wzrok na zdjęciach umieszczonych w Internecie przez lokalną agencję nieruchomości) i bardzo dużą działką (prawie 2 tys. m²).

Co w księdze wieczystej

Korzystanie z pośrednictwa certyfikowanej agencji powinno w zasadzie znacznie uprościć transakcję. Ale nie zawsze się to sprawdza. W tym przypadku agent od razu przyznał, że jedyny właściciel domu (sprzedający), na skutek zatargu z prawem, doprowadził do tego, że prokurator zajął hipotekę (stąd ta okazja i gotowość sprzedającego do negocjacji cenowych), lecz „ta sprawa na dniach została załatwiona”.

– Okazało się, że choć dokonano już wykreślenia hipoteki, to trzeba jeszcze czekać na jego uprawomocnienie – mówi pani Milena. – I powiedział nam o tym nie agent nieruchomości, a dopiero pracownik sądu.

Przy sporządzaniu aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości sprzedający oświadcza, że nieruchomość ta „nie jest obciążona prawami rzeczowymi, w tym ograniczonymi, ani roszczeniami osób trzecich, w tym niewpisanymi do księgi wieczystej”, a wcześniej zobowiązany jest przedstawić kupującemu aktualny odpis z księgi (w dziale II księgi znajdziemy informację, czy własność nie jest współdzielona, w dziale III – czy jest ustanowiona służebność nieruchomości, a dział IV dotyczy kwestii hipotecznych). Jednak czy w istocie wszystko jest w porządku, należy zawczasu sprawdzić osobiście – we właściwym sądzie rejonowym. I nawet jeśli w księdze wieczystej nie ma już śladu o zajęciu hipoteki, koniecznie trzeba dopytać, czy zapis ją wykreślający jest prawomocny.

Co w świadectwie energetycznym

Ten dokument zawiera bardzo istotną dla kupującego wiedzę o zastosowanych rozwiązaniach instalacyjno-konstrukcyjnych i zapotrzebowaniu na energię (w porównaniu do nowego budynku spełniającego aktualne wymagania techniczno-budowlane). Właśnie te informacje mogą w znacznym stopniu wpłynąć na decyzję o kupnie nieruchomości. Warto zwrócić uwagę zwłaszcza na wskaźnik zapotrzebowania na energię końcową (EK), który opisuje zużycie energii w oparciu o straty wynikające z faktycznej sprawności kotła, grubości i jakości izolacji przewodów, jakości termostatów itp. W końcowej części świadectwa znajdziemy też zalecenia dotyczące opłacalnej ekonomicznie i wykonalnej technicznie poprawy charakterystyki energetycznej budynku (poprzez ocieplenie przegród zewnętrznych, wymianę okien i systemu grzewczego). Dadzą nam one wyobrażenie o nakładach koniecznych do doprowadzenia obiektu do dzisiejszych standardów.

Ze świadectwa sporządzonego przez fachowca o odpowiednich kwalifikacjach (na przykład architekta) dowiemy się więc, jakie są potencjalne koszty ogrzewania domu i podgrzewania wody użytkowej. Świadectwo przygotowuje się zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury z 6 listopada 2008 r., stąd wiele starszych budynków (tych wybudowanych przed 2008 r.) po prostu go nie ma. W przepisach jest jednak furtka – kupujący może się domagać od sprzedającego dostarczenia świadectwa (w czasie do dwóch tygodni od podpisaniu umowy). I warto z niej skorzystać, bo taki dokument stanowi dodatkowy koszt (co najmniej 350 zł za dom jednorodzinny o powierzchni powyżej 150 m²).

– My z tego zrezygnowaliśmy, bo w pewnym momencie sytuacja ze sprzedającym stała się dość napięta, a chcieliśmy jak najszybciej doprowadzić do finalizacji transakcji – mówi pan Robert. – Wystarczył nam wgląd do rachunków za ogrzewanie i wizyta w kotłowni, by zorientować się, że i tak czeka nas solidny remont całego systemu ogrzewania – dodaje.

Rozum – od wejrzenia drugiego

Jeśli decyzja o zakupie jeszcze nie zapadła, kupujący zwykle nie chce ponosić wydatków związanych z niepewną na razie transakcją. Warto jednak rozważyć jeden – koszt operatu szacunkowego. O ile bowiem umówiony fachowiec od remontów może pomóc bezkosztowo (na poczet przyszłego wynagrodzenia, bo w razie podjęcia decyzji o kupnie domu do remontu zostanie zaangażowany do pracy), o tyle specowi od operatu (rzeczoznawcy majątkowemu) trzeba zapłacić kilkaset złotych. Jest to zazwyczaj 400-800 zł za oszacowanie wartości około 150-metrowego domu, czyli takiego, który jest najbardziej poszukiwany na rynku wtórnym.

– Wydaliśmy na operat 650 zł – zdradza pani Milena. – To było już na etapie dość zaawansowanych ustaleń z właścicielem nieruchomości. Rzeczoznawca bardzo pomógł nam podjąć ostateczną decyzję. Potwierdził co prawda to, co wiedzieliśmy już z „badań terenowych”, czyli analizy biuletynów urzędu miejskiego, rozmów z urzędnikami prowadzonymi w takim nieoficjalnym, swojskim tonie oraz z pogawędek z potencjalnymi sąsiadami. Ale po pierwsze upewnił nas, że nie będzie problemów z bankami, bo wartość nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem hipotecznym, znacznie przekracza wartość kredytu – dla banku to istotne. Po drugie przekonał, że to dobra inwestycja. Nie myśleliśmy o kupnie nieruchomości „na zarobek”, lecz dobrze jest wiedzieć, że – gdyby co – nie będzie problemu z jej sprzedażą. Nawet z zyskiem. Okazało się bowiem, że aktualna wartość rynkowa nieruchomości jest o 100 tys. zł wyższa niż ustalona cena sprzedaży.

– Uświadomił nam też, że taką dużą działkę można podzielić i w przyszłości jedną część sprzedać lub zbudować na niej drugi dom – dodaje pan Robert. I zaznacza, że wybrali takiego rzeczoznawcę, którego operaty honorowane są przez te banki, które brali pod uwagę, więc i tak jego koszt – w kontekście przyszłych działań – się opłacił. Aktualną listę rzeczoznawców majątkowych, którzy zdali egzamin z zakresu wyceny nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności bankowych, wzięli ze strony Związku Banków Polskich.

Wracając do remontu – najlepiej by było, żeby fachowiec oceniający niezbędny zakres prac miał kwalifikacje kierownika budowy lub inżyniera konstruktora. To on pierwszy szacuje jakość fundamentów, izolacji, wykonania (i ocieplenia) ścian, sufitów, podłóg, posadzek oraz dachu. Często chodzi nie tylko o ich stan techniczny i stopień zużycia, ale także… zastosowane materiały. Stare domy jednorodzinne były budowane tak zwaną metodą gospodarczą. W praktyce oznacza to materiały z różnych źródeł (to co akurat udało się znaleźć w warunkach PRL-u), budowanie na raty, przez różnych wykonawców. I nawet jeśli jesteśmy w posiadaniu dziennika budowy, często niewiele można się z niego dowiedzieć.

– Przekazany nam przez agenta nieruchomości dziennik budowy to kilkunastostronicowy zeszyt A5 w kratkę, w którym zapisano osiem stron – mówi pan Robert. – Właściwie wiemy z niego tyle, że „budynek został wykonany zgodnie z decyzją z dnia… oraz zgodnie ze sztuką budowlaną i może być użytkowany zgodnie z przeznaczeniem – jako budynek mieszkalny”. A także to, że budowano go dwa lata (co oznacza, że budowa musiała „zimować” w stanie surowym).

Samych projektów (technicznego i budowlanego) sprzedający początkowo nie mógł odnaleźć. Zdarza się. W tej sytuacji pozostaje zgłosić się do starostwa powiatowego. Co też nie musi dać pozytywnego skutku, bo w przypadku starych domów często okazuje się, że zmiany administracyjne powodują konieczność długotrwałego poszukiwania papierów („miesiąc, dwa – proszę się dowiadywać, ale czy się znajdą, pewności nie ma, bo dopiero od 1994 r. urzędy muszą przechowywać dokumentację budowlaną”). W takiej sytuacji kupującemu muszą wystarczyć takie dokumenty jak wypisy z księgi wieczystej i z ewidencji gruntów. Nie ma jednak wówczas pewności, czy dom nie jest – w mniejszej bądź większej części – samowolką (a za samowolę budowlaną odpowiada aktualny, a nie były właściciel!). Idealna sytuacja to taka, w której sprzedający przekazuje kupującemu: pozwolenie na budowę, wszelkie projekty od budowlanego do projektów przyłączy, dziennik budowy, inwentaryzację powykonawczą, potwierdzenie zgłoszenia zakończenia budowy, protokoły odbiorów instalacji gazowej i elektrycznej, przewodów spalinowych i wentylacyjnych oraz przyłączy, a także protokoły z wymaganych prawem kontroli okresowych budynku, instalacji gazowych i przewodów kominowych.

Co sprawdzić w gminie

Uważnie należy też zapoznać się z dokumentami planistycznymi gminy, w której jest położona nieruchomość – miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania (gdy planu nie uchwalono). Sprawdzimy w nich przeznaczenie terenu, na którym znajduje się sprzedawany dom. Może się bowiem zdarzyć, że jest usytuowany na obszarze szczególnie chronionym albo zdegradowanym i przeznaczonym do rewitalizacji. W takiej sytuacji sprzedający powinien przedstawić dodatkowe dokumenty, które zaświadczą o tym, że gmina ma prawo lub nie ma prawa do jej pierwokupu. Podobnie jest z działkami rolnymi i leśnymi.

Z dokumentów planistycznych dowiemy się również, czy za płotem zacisznego zakątka wkrótce nie wyrośnie magazyn, osiedle bądź ruchliwa droga.

Umowy dżentelmeńskie nie obowiązują

Dlatego nie warto żałować pieniędzy na notariusza i dobrze jest skorzystać z jego usług już na samym początku, czyli na etapie zawierania umowy przedwstępnej (w której strony deklarują chęć przystąpienia do transakcji, ale z różnych przyczyn umowa przenosząca własność nieruchomości może być zawarta dopiero w przyszłości).

– Dowiedzieliśmy się, który notariusz obsługiwał „naszą” nieruchomość wcześniej, i wybraliśmy tego samego – mówi pani Milena. – Miało to też tę zaletę, że znał sprzedającego i sporo wiedział o historii domu. Na przykład to, że sprzedający odkupił go od swojej żony. Nam mówił, że sam go budował, i sądziliśmy, że coś kręci. Może to nieistotne, jednak przy podejmowaniu takich decyzji człowiek staje się bardzo wrażliwy na wszelkie niejasności.

Umowa przedwstępna nie jest co prawda konieczna, lecz daje nabywcy gwarancję utrzymania wynegocjowanej ceny. Właściciel zastanowi się też dwa razy, zanim ją zerwie (bo na przykład ktoś inny zaoferuje wyższą cenę). Przy podpisaniu umowy przedwstępnej ustala się bowiem zadatek (zwykle 5-10% ceny nieruchomości). Istnieje ryzyko, że jeśli coś nie wypali po stronie kupującego, to ten zadatek mu przepadnie. Ale też taka umowa nakłada na sprzedającego obowiązek doprowadzenia sprawy do końca. W przeciwnym wypadku musi on zwrócić niedoszłemu nabywcy dwukrotność zadatku.

W umowie przedwstępnej obie strony zobowiązują się także do tego, że właściwy akt notarialny (przenoszący własność nieruchomości) zostanie podpisany w ustalonym terminie. Umowy przedwstępnej nie trzeba co prawda spisywać u notariusza, jednak warto, ponieważ daje to gwarancje prawne (sprzedający mimo wszystko może chcieć się wycofać z transakcji, nawet kosztem kwoty zadatku, a wtedy kupujący może ubiegać się przed sądem o zawarcie umowy przyrzeczonej). Mimo to mogą pojawić się jakieś pułapki.

– My chcieliśmy ostateczny akt notarialny podpisać w terminie nie dłuższym niż trzy miesiące. Ten bufor czasowy miał nam dać komfort uzyskania dobrego kredytu – mówi pani Milena. – Ale też byliśmy dogadani ze sprzedającym, że jeśli uda się wcześniej, to on nie będzie sprawiał problemów.

Słowa rzucone na wiatr. Właściciel nieruchomości nagle zaczął grać na zwłokę. Uznał, że to, co miało zabezpieczać nabywcę na wypadek długotrwałego poszukiwania właściwego kredytu, jest wygodne właśnie dla niego. Krótko mówiąc: gdy uzyskał zadatek rozwiązujący jego bieżące problemy finansowe, przestało mu zależeć na szybkim sfinalizowaniu sprawy. Takie jego prawo.

To w końcu on zdecydował, kiedy akt zostanie podpisany. Mógłby wcześniej, lecz pod pewnymi warunkami – na przykład przechowania jego mebli, a nawet umożliwienia mu czasowego zamieszkania w sprzedanym domu.

– Nam zależało, bo… byliśmy przecież po słowie i mieliśmy zaplanowany remont. Mogliśmy stracić umówionego już świetnego fachowca – opowiadają inwestorzy.

Notariusz, który na każdym etapie negocjacji był bardzo pomocny (choć nie należało to do jego obowiązków), znalazł rozwiązanie, które można by zawrzeć w końcowym akcie notarialnym. Polegało na tym, że sprzedający ubezpieczy mienie przechowywane w garażu wolno stojącym od kradzieży i zniszczenia oraz przekaże kupującemu kaucję w wysokości 2 tys. zł, która zostanie mu zwrócona w dniu, gdy opróżni garaż. Jednocześnie strony ustalą, że rzeczy mogą pozostawać w garażu nie dłużej niż dwa miesiące od przekazania nieruchomości. Jeśli nie zostaną odebrane w tym terminie, kaucja przepadnie (pieniądze z kaucji zostaną przeznaczone na zutylizowanie mienia sprzedającego).

Oznaczałoby to, że sprzedający w dniu podpisania aktu powinien mieć już owo ubezpieczenie i przedstawić je notariuszowi. Powinien też w obecności notariusza przekazać kupującemu kaucję (w gotówce i za pokwitowaniem). W gotówce, bo notariusz zaznaczył, że tych pieniędzy nie można potrącić z kwoty należnej sprzedającemu z tytułu transakcji sprzedaży nieruchomości.

– Układ ze sprzedającym w sprawie sprzedaży jego mebli to nie nasza sprawa – mówi pan Robert. Jednak jeśli agentka chciałaby w tym okresie, w imieniu sprzedającego, dysponować tymi rzeczami, to powinna zadbać o odpowiednie pełnomocnictwo i ustalić z nami, kiedy i na jakich warunkach mogłoby to nastąpić.

Podobno sprzedający nie przyjął tego rozwiązania. Pewności nie ma. Bo trzeba pamiętać, że choć agent nieruchomości reprezentuje obie strony, to jednak przede wszystkim swoją własną. A takie rozwiązanie oznaczało dla niego sporą niewygodę.

Koszty transakcji są znaczącym elementem budżetu przeznaczonego na kupno domu. Pani Milena podaje, że w ich przypadku było to: 1850 zł za umowę przedwstępną (nieobowiązkową) i 13 950 zł za umowę definitywną (nakazaną przez prawo). Obejmują one: podatek od czynności cywilnoprawnych (2% ceny nieruchomości), taksę notarialną (wyliczenie przedstawione w ramce i tabeli obok) i opłatę za wpis prawa własności do księgi wieczystej (200 zł). Zwyczajowo wszystkie koszty ponosi kupujący, choć taksę można by podzielić między strony umowy (PCC i opłata sądowa zawsze obciążają nabywcę).

Przejęcie domu

Fachowo nazywa się to wydaniem nieruchomości. Najlepiej w umowie notarialnej ustalić, że dom i posesja powinny być w tym dniu uprzątnięte z mebli, śmieci, innych przedmiotów i urządzeń osobistych. W przeciwnym razie kupujący może zostać ze sporym problemem (wynajęcie kontenera na odpady to koszt 500-600 zł), a dochodzi jeszcze praca przy uprzątaniu rupieci.

W opisywanej historii nieruchomość była wydawana na raty. O umówionej godzinie, w środku dnia, wyprowadzka jeszcze trwała, a były już właściciel domu oznajmił, że zgodnie z aktem notarialnym ma czas na jego przekazanie do… północy. Wyrobił się do 22.00, ale wtedy okazało się, że w całym domu nie ma światła (bo wyrwał lampy razem z przewodami). Do tego wymontował siłowniki z bram. Wszędzie walały się śmieci i szczątki mebli.

– Szczęście, że w akcie notarialnym zobowiązał się do wydania nieruchomości „w stanie niepogorszonym, wynikającym z normalnej eksploatacji” – mówi pani Milena. – Nie mogliśmy odebrać nieruchomości w tak fatalnym stanie. Błąd, że w ogóle zgodziliśmy się odbierać ją w nocy, lecz nie chcieliśmy ryzykować, że to on oskarży nas o niedotrzymanie postanowień wynikających z umowy.

Wezwali policję, która sporządziła notatkę. Nieruchomość została odebrana po usunięciu efektów dewastacji. Śmieci zostały, ale były właściciel zobowiązał się zapłacić za kontener, co zostało odnotowane w protokole zdawczo-odbiorczym.

– Kolejnym naszym błędem było to, że nie sporządziliśmy wcześniej protokołu opisującego stan techniczny i wyposażenie mieszkania – puentuje pan Robert. – Myśleliśmy, że o takie rzeczy zadba agencja nieruchomości. Tymczasem podczas odbioru agent stał murem za właścicielem i mówił, żebyśmy nie przesadzali. Chciał, żebyśmy koniecznie nocą odebrali ten dom. W totalnej ciemności świecił wyświetlaczem telefonu komórkowego i przekonywał, że wszystko jest w porządku.

Media – to łatwe, ale…

W protokole zdawczo-odbiorczym zapisuje się między innymi stany liczników: energii elektrycznej, gazu i wody. Można ustalić ze sprzedającym, że nie rozwiąże umów z dostawcami. Wtedy wystarczy, że nowy właściciel uda się z owym protokołem oraz z aktem sprzedaży nieruchomości do punktów obsługi klienta i przepisze umowę na siebie. Przy czym uwaga – warto zrobić to jak najszybciej, bo może się okazać, że były właściciel jednak wypowiedział umowy, a wówczas w nowo kupionym domu pojawią się nieprzejednani panowie, którzy zdemontują liczniki.

– Przypadek zrządził, że kilka dni po przejęciu nieruchomości byliśmy w zakładzie energetycznym, by przepisać umowę – mówi pani Milena. – Staliśmy w kolejce, gdy zadzwonił fachowiec od remontu, że energetycy odłączają prąd. Były właściciel – mimo wcześniejszych deklaracji – jednak rozwiązał umowę.

Po tych formalnościach pozostaje tylko odwiedzić urząd miasta lub gminy, by się zameldować i... zostać płatnikiem podatku od nieruchomości, który jest jednym z kosztów stałych, które jako właściciele domu będziemy ponosić rok w rok. W przypadku domu płacimy za lokale użytkowe wyodrębnione prawnie, a także budynki oraz grunty niebędące gruntami rolnymi ani leśnymi. Dlatego jeśli ucieszył nas zakup dużego ogrodu, na którym poprzedni gospodarz wybudował wolno stojący garaż, a do tego solidny domek gospodarczy, musimy wziąć pod uwagę, że wiąże się to z dodatkowymi kosztami.

Szczęśliwe zakończenie

– Nasz nowy dom kupiliśmy mniej więcej pół roku od rozpoczęcia negocjacji ze sprzedającym – podsumowuje pan Robert. Inwestorzy robili to pierwszy raz, więc nie ustrzegli się błędów. Pierwszy z nich polegał na tym, że za bardzo zaufali agencji nieruchomości. – Agent po prostu zarzuca wędkę, więc od początku nęcił nas nieprawdziwymi informacjami. Takimi jak ta, że dom ma 200 m² powierzchni użytkowej (w rzeczywistości, po pomiarach rzeczoznawcy, okazało się, że ma ich 125 m²). Mogli co prawda sprawdzić metraż, sięgając po dokumenty podatkowe sprzedającego, ale o tym nie pomyśleli. Agent nie pokazał im też żadnych dokumentów budowlanych (poza enigmatycznym dziennikiem budowy), twierdząc – wespół ze sprzedającym – że większość zaginęła. Mało też brakowało, a kupiliby tę nieruchomość bez prawomocnego wykreślenia z księgi wieczystej zajęcia hipoteki przez prokuratora. Tym razem agent wprowadził w błąd obie strony, a kiedy pani Milena sprawdziła i okazało się, że nie wszystko jest załatwione (i też nie wiadomo, kiedy będzie), sprzedający zaczął się na nich złościć. On miał dowód na to, że księga jest czysta. I faktycznie była. Bo o prawomocności nie ma w niej wzmianki. Tego trzeba się dowiadywać bezpośrednio w sądzie.

Krótko mówiąc: pani Milena i pan Robert wydali kilka tysięcy złotych na samo kontrolowanie poprawności działań agenta nieruchomości. Stracili też na to sporo czasu i nerwów.

Kolejna rzecz – gdy już zdecydowali, że chcą kupić ten dom, nie spisali protokołu opisującego stan rzeczy (co w domu zostaje). O to też powinien zadbać agent nieruchomości. Być może dlatego później sprzedający uznał, że może dom zdewastować. Odzyskali siłowniki do bram, ale nie mieli już sił kłócić się o lampy wyrwane ze ścian razem z przewodami.

– Głupio nam było okazywać sprzedającemu brak zaufania, chcieliśmy, żeby było miło… A później wszystkie te dżentelmeńskie ustalenia przy kawie i ciasteczkach nie zostały przez niego dotrzymane – podsumowuje pani Milena.

Błyskawiczny remont – taki, by dało się mieszkać – zajął im trzy miesiące. W jego trakcie okazało się, że trzeba wymienić znaczną część kanalizacji (w rurach znaleźli zastygły beton), kocioł gazowy (przy okazji także przewody kominowe i część grzejników), „prawie nowe” okna, które zacinają się (i nikt nie potrafi ich naprawić), a pod zerwaną boazerią znajdują się niedbale wykonane mury lub też sam styropian – jak w przypadku ścianek działowych (więc konieczne było zastosowanie w prawie całym domu płyt gipsowo-kartonowych). Ale to już ryzyko, z którym musieli się liczyć.

Dziś nie żałują. Już nie. Bo wcześniej bywało różnie. Wydali około 100 tys. zł na remont i jest jeszcze parę rzeczy do zrobienia, ale po roku czują się u siebie. Cieszy ich to, co miało cieszyć – duży taras, ogród ze starymi drzewami. Nerwy przetrwały tylko w anegdotach.