Praktyczna organizacja budowy

Na ile etapów podzielić budowę? Jak długo budować? Kiedy wstawić okna? Jak rozplanować plac budowy? Jak go upilnować przed złodziejami? Naszymi ekspertami są praktycy zajmujący się na co dzień organizacją budowy domu.

Czas budowy – podział na etapy

Można zbudować dom w trzy miesiące, można w pół roku, ale optymalny czas budowy domu jednorodzinnego to jeden rok – mówią nasi eksperci.

- Im szybciej prowadzona budowa, tym organizacja musi być doskonalsza, co wcale nie jest łatwe i zawsze drożej kosztuje - tłumaczy Robert Wiktor, ekspert Muratora i praktyk w prowadzeniu budów. - Na budowie pojawia się dużo elementów gotowych, prefabrykowanych albo dom buduje się w specjalistycznej technologii, na przykład szkieletu drewnianego. Szybka może być budowa pod klucz, ale to są też wyższe koszty. Ekspresowa budowa zakłada realizację planu bez potknięć. Wykonawcy umówieni są na bardzo krótkie terminy. Wystarczy, że jakaś ekipa nie zacznie na czas i już układanka się sypie.

- Poważnym kosztem w technologiach mokrych będzie pozycja osuszania ścian – dopowiada Wojciech Witkiewicz, właściciel firmy z dorobkiem ponad 100 budów prowadzonych w roli inwestora zastępczego. - W jednym m³ betonu jest 150 l wody. Koszt wynajęcia osuszaczy i zużytej energii to nawet 10-15 tys. zł. Takich nieprzewidzianych wydatków i ryzyk wynikających z tempa prac będzie dużo. Musi być jakiś ważny powód, by budować dom ekspresowo.

Wojciech Witkiewicz proponuje optymalny kalendarz inwestycji – budowa w rok:

• 3 miesiące - najlepiej jesienią, stan surowy zamknięty;
• 3 miesiące przerwy - budynek w tym czasie schnie, a inwestor ma czas na przygotowanie kolejnego etapu;
• 3 miesiące – instalacje i stan deweloperski;
• 1 miesiąc przerwy - to znów czas na schnięcie posadzek i tynków, ale też etap przygotowania się inwestora do prac wykończeniowych, przemyślenia, jakie wybrać płytki, armaturę itp.;
• 2 miesiące - etap prac wykończeniowych.

Inny wariant - również rocznej budowy - przedstawia Karol Sabiniarz (jego firma od wielu już lat zajmuje się organizacją budów domów jednorodzinnych w imieniu klientów):

• wiosna to czas budowy fundamentów (można zacząć wcześnie, bo zimy są łagodne), ścian i dachu (te można zacząć od maja);
• latem wykonujemy instalacje, we wrześniu kładziemy tynki i wstawiamy okna - zamykamy więc stan surowy;
• jesienią od października trwają prace wykończeniowe, które zajmą 3-4 miesiące (dom jest już ogrzewany).

Jeszcze inny plan przedstawia Robert Wiktor: - Jeśli budujemy za środki z kredytu, nie ma sensu budowy rozciągać w czasie. Optymalny będzie rok. Jeżeli głównie z własnych środków, a tylko dobieramy trochę kredytu, plan maksymalnie bezpieczny - dający czas na dobre przygotowanie się do kolejnego etapu i wyschnięcie budynku - to budowa prowadzona w dwa lata:

• pierwszy rok kalendarzowy na stan surowy;
• drugi rok kalendarzowy na instalacje i prace wykończeniowe.

- Budowa to nie apteka – podsumowuje Karol Sabiniarz - ale staramy się na każdym etapie stworzyć komfortowe warunki, by plan zrealizować. Trzeba dać sobie czas na zorganizowanie prac, a w harmonogramie uwzględnić też rezerwę na sytuacje losowe i złą pogodę.

Zdjęcia (3)

Pakiet logistyczny – podstawa sukcesu

Fachowcy nazywają ten zestaw pakietem logistycznym: harmonogram, kosztorys, zapotrzebowania materiałowe oraz plan zagospodarowania placu budowy. Dokumenty, które pozwalają zaplanować dany etap i ściśle go kontrolować - co do czasu, ludzi i kosztów.

Harmonogram prac rozpisany na etapy to tak potrzebna wiedza, co po kolei będzie budowane, jacy wykonawcy są potrzebni i w jakich terminach. Innym dokumentem, który może się przydać, jest obmiar prac. Kosztorys to wiedza o kosztach poszczególnych prac i etapów - narzędzie kontroli finansów budowy.

Zapotrzebowanie materiałowe – pozwala na kontrolowane zakupy i planowanie zakupów tak, by ograniczać koszty transportu. Plan zagospodarowania placu budowy to pomocniczy dokument do utrzymywania porządku na budowie.

Te dokumenty trzeba mieć już przed rozpoczęciem robót! Kosztorys możemy zamówić razem z projektem, ale poza tym najwłaściwszą osobą do przygotowania pakietu logistycznego jest kierownik budowy. Pisaliśmy o tym w poprzednim odcinku "Kursu" („Murator” 6/20) – kierownik to nie może być człowiek tylko od odbiorów i wpisów w dzienniku.

Z zaangażowanym merytorycznie inżynierem budownictwa, uzbrojeni w pakiet logistyczny, możemy zacząć praktyczną organizację budowę.

Media: woda i energia elektryczna

Mamy mniej więcej cztery miesiące na przygotowanie działki do budowy. To - średnio licząc - czas wybierania, adaptacji i zatwierdzania projektu (pisaliśmy o tym w numerze 5/20) oraz uzyskiwania w urzędach dokumentów i zgód. Najważniejsza kwestia w tym czasie to doprowadzenie na działkę przyłączy elektrycznego i wodnego. Teoretycznie można wyobrazić sobie budowę bez dostępu do mediów. Wodę można przywieźć w beczkowozie lub plastikowym zbiorniku. Ławę fundamentową wykonuje się z betonu towarowego z lokalnej betoniarni. Bloczki i pustaki coraz częściej łączy się na klej, a więc wody dużo nie potrzeba. Problematyczne będzie polewanie płyty fundamentowej lub stropu - przez minimum siedem dni biegać z konewką? Na etapie prac wykończeniowych woda będzie potrzebna tynkarzom bez przerwy. Rada? Jeśli wiemy, że nie zdążymy z przyłączem wodociągowym, najprostsze wyjście to - jeszcze przed rozpoczęciem budowy - wykonać na działce studnię wierconą. Własne ujęcie przyda się i na budowie, i do podlewania ogrodu.

Do wytwarzania prądu posłuży generator. - W praktyce to bardzo zawodne urządzenie! – przestrzega Wojciech Witkiewicz. - Tanie generatory, a tylko takie są na budowie, dostarczają prąd słabej jakości, maszyny i elektronarzędzia nie chcą pracować, psują się.

Pożyczanie prądu od sąsiada - często praktykowane, choć niezgodne z prawem - to najlepsza droga do tego, by nie mieć prądu i stracić życzliwość sąsiada. Przeciążenie sieci domowej z powodu dodatkowego poboru prądu na budowie jest za duże i bez przerwy wyskakują bezpieczniki. Pewnym pocieszeniem jest to, że dobra ekipa ma dużo elektronarzędzi akumulatorowych - można na przykład prowadzić prace wykończeniowe także wtedy, kiedy są chwilowe braki w dostawie prądu. Jedynym racjonalnym rozwiązaniem zasilania w energię elektryczną jest tymczasowe przyłącze z prądem budowlanym. Szybka ścieżka w zakładzie energetycznym i na najbliższym słupie pojawia się rozdzielnica budowlana. Zarówno koszt wykonania przyłącza, jak i taryfa C11 (całodobowa) stosowana w czasie budowy są liczone od mocy umownej przyłącza, więc nie warto przesadzić – wystarczy 6-8 kW. Kiedy już będzie docelowe przyłącze, należy od razu przejść na normalną, tańszą taryfę G.

- Trzeba przewidzieć maksymalny pobór prądu – radzi Robert Wiktor. – Jeśli na budowie będą jednocześnie pracowały nagrzewnica elektryczna i agregat tynkarski, to właściwa moc przyłączeniowa wyniesie 16 kW (zabezpieczenie przedlicznikowe 25 A dla prądu trójfazowego) albo 20 kW (zabezpieczenie przedlicznikowe 32 A).

Karol Sabiniarz: - Chciałbym jeszcze uczulić na zabezpieczenie przewodów zasilających. Ekipy zwykle budują korytka z desek i w nich układają przewód. Można zakopać kabel. Nie wolno pozostawiać kabla rzuconego na ziemi, bo o nieszczęście naprawdę łatwo.

Przygotowanie działki

Decydujący głos w organizacji budowy ma kierownik budowy (lub inwestor zastępczy bądź inny zawodowiec) – powtarzamy te słowa jak mantrę. Teraz praktyczne informacje.

Ogrodzenie i brama. Z polecenia kierownika należy zadbać – zgodnie z wymogami Prawa budowlanego – o tablicę informacyjną i zabezpieczenie terenu, czyli ogrodzenie go płotem o wysokości co najmniej 1,5 m. Jest kilka wariantów wykonania ogrodzenia. Niektórzy od razu budują docelowe. Dość ryzykowne posunięcie, bo koszt jest duży i nie w porę, a za chwilę pojawią się na działce ciężarówki z dostawą betonu, prętów, materiałów ściennych i krokwi gotowe uszkodzić piękności z klinkieru i kutej stali. Jeśli już koniecznie chcemy postawić docelowe ogrodzenie, to tylko z trzech stron, z pominięciem odcinka od drogi. Z przodu wystarczy prowizoryczny płot z bramą szerokości 4-6 m.

Ogrodzenie tymczasowe? Jedni mówią, że wystarczy parę żerdzi i siatka leśna, ale komu złodzieje okradli budowę, już wie, że to nie jest dobry pomysł. Lepsze jest ogrodzenie ze zgrzewanej siatki lub z pełnych paneli. To oczywiście wydatek, ale przynajmniej budowa sprawia wrażenie lepiej chronionej.

Wjazd na działkę. Nieutwardzona droga dojazdowa może sparaliżować budowę. Wojciech Witkiewicz: - Są dwa rodzaje zagrożeń. Gdy jest sucho, ciężarówki zakopują się w piachu, a gdy mokro – zapadają w glinie. Próbą dla każdej budowy jest przyjazd tak zwanych łódek, czyli wywrotek z piaskiem. Jeśli 25-tonowa ciężarówka z napędem na tylną oś przejedzie, będzie dobrze. Zakopana po osie może zabrać całą dniówkę ekipie, która właśnie czeka na materiał. Kierowca może też odmówić wjechania na niepewną drogę i zdejmie ładunek 100 m od budowy. Jak utwardzić polną drogę? Wysypanie wywrotki żwiru nie pomoże – żwir zniknie i w glinie, i w piasku. Trzeba ułożyć betonowe płyty albo rozsypać tłuczeń. To wprawdzie wydatek kilku tysięcy złotych, ale płyty można po budowie odsprzedać.

Jeżeli nasza droga jest problematyczna, dobrze jest w harmonogramie budowy zaplanować na zimę prace związane z przywozem i zagęszczaniem podsypki pod podłogę na gruncie.

Nie wolno też pozwolić, by błoto z kół zanieczyszczało drogę publiczną.

Obiekty na budowie. Wiele się zmieniło na budowach i dziś po prostu nie wypada nie postawić na budowie toalety przenośnej. Jej wynajem to koszt od 250 zł netto za miesiąc.

Potrzebny jest też kontener lub blaszany garaż do przechowywania materiałów i narzędzi (koszt około 1-3 tys. zł). - Zdecydowanie lepszy będzie jakiś stary kontener morski. Do kontenera trudniej się włamać – radzi Robert Wiktor. Należy zapewnić także kontener na odpady budowlane. Ponieważ wynajem pojemnika o pojemności 6 m³ kosztuje 620-750 zł plus opłata za każdy dzień, lepiej wydzielić miejsce na odpady, a kontener zamawiać raz w miesiącu. Śmiecie można zbierać także do worków „big-bag”, które mają pojemność nawet 1800 l.

- Niedopuszczalne jest, żeby puste worki, folie, kawałki styropianu i pianek latały po działce i okolicy – mówi Wojciech Witkiewicz. – Na moich budowach upychamy je od razu do worków. Jest tego naprawdę dużo. Na koniec etapu wywozimy odpady do utylizacji.

Na budowie powinno być miejsce na barakowóz, który być może przyciągnie ekipa od stanu surowego. Trzeba zostawić miejsce dla ciężarówek z towarem oraz mieć wolny plac na rozładunek. Szerokość 8 m od fundamentu w głąb działki to pole wystarczające do działania ekipy budowlanej. Na pozostałej wygrodzonej części działki można już zakładać ogród, sadzić drzewa i krzewy, by po budowie cieszyć się, że już urosły.

Zdjęcia (4)

Składowanie materiałów

W każdym inwestorze jest pokusa, żeby kupować taniej przez internet i składować materiały na budowie.

- Taniej w sieci zwykle jednak nie kończy się zyskiem inwestora – przestrzega Karol Sabiniarz. - Sprzedawca dolicza koszty transportu. Sprawdzona metoda zaopatrzenia to lokalna hurtownia. Wozitowarciężkim sprzętem, a małe ilości samochodem dostawczym. Dostawa jest bardzo szybka, na telefon – zachwala Karol Sabiniarz.

- Współpraca z jedną hurtownią to zawsze szansa na duże rabaty – dopowiada Wojciech Witkiewicz. Upusty dostaje lojalny inwestor, a jeszcze taniej materiały mogą kupić, jako stali klienci hurtowni, wykonawca lub inwestor zastępczy. Rozliczenie? Raz na miesiąc, chyba że towar jest zamówiony specjalnie na budowę, na przykład więźba dachowa albo kocioł grzewczy – wtedy jest wymagana zaliczka i płatność zaraz po zakupie.

Lokalne hurtownie działają tak sprawnie, że w zasadzie na placu budowy nie przechowujemy materiałów budowlanych. Wystarczy zostawić miejsce na krótkotrwałe składowanie wbudowywanego właśnie towaru. Czasami miejsce to musi mieć spore rozmiary…

"Przyjechało 75 palet z bloczkami na ściany" – relacjonuje inwestor na Forum Muratora. "Przywieźli więźbę dachową. Dobrze, że mieliśmy przygotowane miejsce, bo kierowca chciał złożyć krokwie na wjeździe na działkę".

"Przy rozładunku popełnili błąd, najbliżej domu postawili bloczki na ściany działowe, a najdalej na ściany zewnętrze. Trochę się ekipa nachodziła i naklęła przy murowaniu" – pisze inny forumowicz.

Praktyczne wskazówki z budowy

Pamiętajmy, żeby na naszej budowie pojawił się geodeta, który określi granice działki i wytyczy położenie budynku. I od razu rada:

- Przy wytyczaniu zawsze powinien być już majster z ekipy budującej stan surowy – mówi Karol Sabiniarz. - Każdy murarz ma swój sposób wyznaczania osi budynku, najczęściej palikami i deskami szalunkowymi.

Ściąganie humusu to czas,kiedy na budowiepojawia się koparkoładowarka.

Karol Sabiniarz: - Trzeba pilnować koparkowego. Powinien złożyć humus w ustalonym miejscu, a wykopy zrobić precyzyjnie wedle wskazówek. Puszczony samopas może zrobić wykop z dużym naddatkiem.

- Radzę swoim klientom, by nie składować humusu, tylko go wywieźć z działki - dopowiada Wojciech Witkiewicz. – Niby jest to ziemia próchniczna, ale bardzo zachwaszczona - w przyszłości właścicieli domu czeka długa walka z perzem. Zawsze znajdzie się chętny na kupno albo przyjęcie naszego humusu, więc lepiej się pozbyć kłopotu, a po zakończeniu budowy kupić i usypać warstwę 20-30 cm żyznej ziemi ogrodowej. Kto ma cierpliwość do walki z perzem, niech zostawia humus...

Robienie wykopów to moment próby dla poziomu zero ustalonego w projekcie. Karol Sabiniarz: - Warto sprawdzić, jak poziom parteru wypada realnie na działce. Nie powinno być za nisko, źle też, jeśli będziemy całe życie wchodzić do domu po schodach. Betonowanie betonemtowarowym to zadanie logistyczne - źle przygotowane wygeneruje dodatkowe koszty. Wynajęcie pompy i godziny jej pracy to wydatek 1000 zł, ponowny przyjazd zestawu będzie więc niepotrzebnym wydatkiem. Trzeba przygotować szalunki i mieć pewność, że betonowozy podjadą i nie zakopią się.

Wojciech Witkiewicz: - Niestety, muszę wrzucić kamyczek do koszyka betoniarzy – często mają zdezelowany sprzęt, psujące się pompy. Większość pomp leje beton jeszcze przez kilkanaście sekund po zatrzymaniu. Ten niepotrzebny nadmiar betonu zostaje na działce. W sezonie budowlanym beton należy zamawiać co najmniej z tygodniowym wyprzedzeniem. Znów warto polegać na lokalnej ekipie budowlanej lub kierowniku budowy, którzy z betoniarnią mają zwykle bardzo dobre układy.

Ochrona przed złodziejami

Kradzieże zdarzają się rzadziej niż kiedyś, ale zawsze są bardzo bolesne. - Złodziei interesuje to, co mogą sprzedać - elektronarzędzia i materiały w fabrycznych opakowaniach - styropian, polistyren, kable elektryczne - przestrzega Wojciech Witkiewicz. - Towar rozpakowany nie jest już atrakcyjny.

Fama głosi, że najbardziej narażone na kradzież są okna i pokrycia dachowe.

Wojciech Witkiewicz: - Tego bym się w ogóle nie obawiał! – Okna są montowane na wkręty, używa się taśm rozprężnych – to bardzo mocne połączenie z domem. Okna bronią się też wagą – energooszczędne i pasywne ważą po minimum 200 kg. Nie wyobrażam sobie też sytuacji, że złodzieje kradną dachówki albo materiały na ściany – musieliby podjechać ciężarówką z HDS-em, narobić hałasu.

Na złodziei jest rada. Można na początku budowy podpisać umowę z agencją ochrony i założyć alarm, ale jest też multum rozwiązań technicznych – ukryte kamery sprzężone z czujką ruchu i lampami, zapisujące dane albo przekazujące obraz bezpośrednio na smartfon inwestora, alarmujące esemesem. Są nawet kamery z funkcją zapisywania numerów tablic rejestracyjnych samochodów, które przyjeżdżają na plac budowy. Podgląd placu budowy przez kamerę w dobie Aliexpress nie jest dziś wielkim wyzwaniem technicznym. A odstraszają już same tabliczki z informacją, że budowa jest objęta monitoringiem. Żaden złodziej nie chce się znaleźć na Facebooku w roli poszukiwanego.

Zima to czas budowy?

Zimą na budowie powinien się pojawić beton z preparatami przeciwmrozowymi – klasa cementu oznaczona literką R. Można wtedy wykonywać prace w temperaturze do -8^oC. Elementy betonowe takie jak ławy fundamentowe i płyta fundamentowa można nakryć na noc styropianem lub matami słomianymi, by zatrzymywać ciepło uzyskiwane w procesie wiązania betonu.

- Wykonywanie prac wykończeniowych mokrych zimą jest bardzo problematyczne – tłumaczy Robert Wiktor. – Tynków nie da się położyć przy +10^oC, powinno być powyżej +15^oC. Nie można wykonywać tynków na wyziębionych murach. Rozgrzanie budynku i utrzymanie temperatury to koszt.

Najlepsze rozwiązanie dla prac wykończeniowych zimą to uruchomienie docelowego ogrzewania i prowadzenie prac jak w budynku zamieszkanym.

Jeszcze trzy rady: zupełnie chybione jest wykonywanie tynków w budynku nieocieplonym. Jeśli chcemy osuszać i ogrzewać wnętrze, to ważne jest - po pierwsze - wietrzenie, po drugie - ogrzewanie - nie odwrotnie. Warto też wiedzieć, że do osuszania nie nadaje się ogrzewacz na propan-butan, bo w procesie spalania wydziela się para wodna.

Kolejność prac

Inwestorów od lat zajmują odpowiedzi na różne pytania o kolejność prac - okna przed tynkami czy po tynkach, najpierw pokrycie dachu czy ocieplenie, najpierw ogrzewanie podłogowe czy instalacja wodno-kanalizacyjna? Odpowiedzi są w harmonogramie budowy - na dobrze przygotowanej budowie kierownik rozpisał kolejność robót, nie zostawiając łamigłówek ani dla wykonawcy, ani dla inwestora.

- A pytania są często zaszłością historyczną – śmieje się Wojciech Witkiewicz. - Na przykład wstawianie okien odbywa się zawsze po zakończeniu stanu surowego. Klienci rozważają, czy można wstawić okna drewniane, czy nie uszkodzi ich wilgoć z tynków? To jest myślenie z czasów, gdy okna robiono z litego drewna. Teraz są wykonywane z drewna klejonego, ze stalowym rdzeniem w środku, zabezpieczane wieloma warstwami lakierów. Wstawiamy okna, oklejamy folią i - zapewniam - nigdy nie zdarzyło się, by któreś uległo destrukcji od wilgoci albo się wypaczyło.

- Większym problemem jest brud na budowie – dopowiada Karol Sabiniarz. – Trzeba dobrze zabezpieczyć okucia i ogólnie okna przed dalszą działalnością ekip, szczególnie tynkarzy. Spotykałem się z sytuacją, że firma okienna odmawiała regulacji po zakończeniu budowy, bo okucia były zabite tynkiem.

Wojciech Witkiewicz: - Jest jeden moment na budowie, kiedy skomplikowanie prac jest większe niż możliwości porządkujące harmonogramu. To układanie instalacji w budynku. Elektryk, hydraulik, spece od wentylacji mechanicznej, od alarmów – nie sposób zorganizować im pracy. Trzeba ufać, że się dogadają i że znają swój fach. W tym pozornym zamieszaniu okazuje się, jak bardzo dom jest pojemny, ile różnych instalacji można ukryć w tynkach, podłogach i połaciach dachu.

Kiedy wstawić drzwi wejściowe? Tutaj decydują dwa względy. W domach energooszczędnych i pasywnych nie da się zamontować drzwi na innym etapie niż stan surowy, więc trzeba je przynajmniej dobrze zabezpieczyć, czymś okleić. Jeśli technologicznie jest to możliwe, inwestorzy kupują często najtańsze drzwi na czas budowy, takie, które wykonawcy mogą obijać do woli. A piękne i drogie drzwi docelowe montują na koniec.

Cudzoziemcy na budowie

Cudzoziemcy na budowie, głównie Ukraińcy, to dziś sytuacja typowa. Znów trzeba dodać, że budowy się cywilizują. Coraz rzadziej wykonawcy ze Wschodu mieszkają na budowie. Najczęściej zatrudnia ich polska firma i zapewnia nocleg w kwaterach prywatnych albo hotelu robotniczym. A jeśli w barakowozie na budowie? Jedna przestroga dla inwestora - w okresie zimowym czy tylko chłodniejszym rachunki za energię elektryczną mogą niemile zaskoczyć, lokatorzy na czas budowy nie oszczędzają na ogrzewaniu swojego lokum.

***

13 błędów rodziny Błądzińskich - rozwiązanie:

• Brak wody i prądu na czas budowy.

• Brak ogrodzenia budowy.

• Nieutwardzenie drogi.

• Brak tablicy budowy.

• Brak toalety.

• Nieustawienie żadnego obiektu gospodarczego na działce.

• Przechowywanie niezabezpieczonych materiałów.

• Brak harmonogramu.

• Brak kosztorysu.

• Brak planu budowy.

• Brak nadzoru przy usuwaniu humusu i robieniu wykopów.

• Prowadzenie prac zimą bez uwzględnienia mrozów.

• Niewłaściwa pielęgnacja betonu.