Projekt na miarę działki

Nie zawsze wymarzony projekt spełnia wymagania przepisów urbanistycznych i idealnie pasuje do miejsca, w którym ma być zrealizowany. To nie znaczy, że trzeba z niego zrezygnować. Może warto go dostosować?

Wymiary i kształt działki

Wprawdzie w prezentacjach projektów gotowych podawane są minimalne wymiary działki, na której może stanąć dom, jednak obowiązujące obecnie przepisy (patrz ramka „Przepisowe odległości” na s. 67) są różnie interpretowane przez autorskie biura projektowe, a to ma odzwierciedlenie w podawanych przez nie wymiarach minimalnych działek. Najmniejsze wymiary posesji uzyskiwane są, gdy brana jest pod uwagę tylko odległość zadaszenia od granicy. Zgodnie z przepisami musi ona wynosić nie mniej niż 1,5 m. Najmniej korzystnie na określenie dopuszczalnych wymiarów działki wpływa interpretacja wskazująca na minimalną odległość słupów od granicy działki, wynoszącą 4 m (wynika to z uwzględnienia możliwości wstawiania drzwi lub okien w ich linii).

Z powodu tak dużych rozbieżności zawsze należy zweryfikować uzyskane informacje. Aby sprawdzić, czy można wybudować dom na konkretnej działce, trzeba zajrzeć do wytycznych urbanistycznych zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu – w decyzji o warunkach zabudowy.

Wytyczne wskazują odległość domu od drogi (linię zabudowy, która może być nieprzekraczalna albo obowiązująca), wielkość powierzchni zabudowy (poprzez jej bezpośrednie określenie bądź określenie intensywności zabudowy lub/i powierzchni biologicznie czynnej). Ważne są też odległości budynków od linii energetycznych i rowów melioracyjnych, jeśli występują one na działce albo w jej sąsiedztwie. Poza tym nie zawsze działka jest regularnym prostokątem, jak to bywa prezentowane na przykładowych zagospodarowaniach minimalnych działek w prezentacjach projektu bądź w samym projekcie. Jeżeli działka ma skomplikowany kształt, wybrany dom powinien zmieścić się w obrysie utworzonym z linii wyznaczonych w odległościach wynikających z wytycznych urbanistycznych (linii zabudowy, to jest odległości od drogi) i odległości 4 lub 3 m od pozostałych granic działki (w zależności od tego, czy są tam drzwi i okna, czy ich nie ma). W przypadku działek narożnych należy wziąć pod uwagę odległości od każdej drogi sąsiadującej z działką. Dla przyszłych inwestorów przeglądających projekty gotowe pocieszające jest to, że już wprowadzenie niewielkich zmian może pozwolić na dostosowanie domu, który wybrali, do działki. Aby dopasować projekt do jej wymiarów, może wystarczyć:

• zlikwidowanie okien i drzwi w ścianie bocznej – umożliwi przybliżenie tej ściany do granicy na odległość 3 m (ściana z oknami i drzwiami musi stać w odległości 4 m). Trzeba pamiętać, że okna połaciowe muszą się znaleźć w odległości minimum 4 m od granicy;
• zmniejszenie tarasu – zgodnie z obowiązującymi przepisami zarówno koniec tarasu, jak i schodów zewnętrznych powinien znajdować się w odległości minimum 1,5 m od granicy działki;
• obrócenie budynku o 90^o – w ten sposób domy o węższym boku mogą być zrealizowane na węższej działce. W takiej sytuacji może być konieczne przełożenie bramy garażowej na ścianę boczną.

Możliwe są też większe zmiany ułatwiające dostosowanie projektu, na przykład rezygnacja z wykuszy, garażu albo likwidacja okapu i zaprojektowanie ściany ogniowej na fundamencie w przypadku realizacji domu przy granicy działki.

Ukształtowanie działki

W projektach gotowych najczęściej zakłada się, że działka jest płaska. To byłaby najdogodniejsza sytuacja dla budujących, ale rzeczywistość bywa niekiedy inna. W przypadku dostosowania projektu do warunków działki położonej na stoku wiele zależy od tego, jak duży jest spadek zbocza. Gdy nachylenie jest znaczne, zasadne staje się doprojektowanie dodatkowej dolnej kondygnacji. Najczęściej w podpiwniczeniu umieszcza się garaż i kotłownię. W części projektów gotowych przewidziano piwnice.

W ramach adaptacji należy uwzględnić ułożenie działki – tak aby wjazd do garażu był łatwy i dom wyglądał estetycznie.

Jeśli konieczne jest znacznie wyniesienie tarasu nad teren, można zdecydować się na oparcie go na słupkach. To doda bryle domu lekkości. Poza tym umożliwi zastosowanie pod płytą tarasu okien i doświetlenie pomieszczeń w przyziemiu. Ewentualnie taras można ulokować nad doprojektowaną piwnicą. Zaletą tego rozwiązania jest utworzenie dodatkowego pomieszczenia w części gospodarczej domu. W takiej sytuacji warto przewidzieć częściowe lub całkowite obsypanie części dostawionej, aby dom ładnie prezentował się od strony ogrodu.

Konieczna adaptacja do warunków terenu

Dostosowanie do nich projektu to konieczność. Niezbędne jest dopasowanie fundamentów do lokalnych warunków gruntowych i określenie kategorii geotechnicznej budynku.

Przy ustalaniu głębokości posadowienia domu trzeba uwzględnić minimalną głębokość przemarzania gruntu. Zależy ona od strefy klimatycznej (w Polsce wyróżnia się cztery strefy: w I grunt przemarza do głębokości 0,8 m, w II – 1,0 m, w III – 1,2 m, w IV – 1,4 m). Należy także przeanalizować, jakie i na jakiej głębokości są warstwy geotechniczne, sprawdzić, czy występują grunty pęczniejące, zapadowe i wysadzinowe, gdzie jest poziom zwierciadła wody gruntowej i jakie są przewidywane jego zmiany. Trzeba wziąć pod uwagę projektowany poziom terenu, poziom posadzek piwnic oraz ewentualnie głębokość posadowienia sąsiednich budynków, do których ma być dostawiony projektowany dom.

W ramach adaptacji musi zostać określona kategoria geotechniczna budynku. Domy jednorodzinne są z reguły zaliczane do pierwszej kategorii, obejmującej niewielkie budynki i proste warunki gruntowe.Rzadziej domy należą do drugiej kategorii geotechnicznej, obejmującej budynki w prostych i złożonych warunkach gruntowych, wymagających oceny danych geotechnicznych i ich analizy.

Na podstawie badań gruntu projektant sprawdza, czy fundamenty uwzględnione w projekcie gotowym mają właściwe wymiary i zbrojenie. W niektórych przypadkach, gdy autor projektu gotowego przyjął niekorzystne warunki, w ramach adaptacji do miejscowych – korzystniejszych – można zmniejszyć fundamenty. Jeżeli są niekorzystne warunki gruntowe, należy zastosować odpowiednie rozwiązania. Przykładowo w razie natrafienia w poziomie posadowienia na grunty słabonośne trzeba zastąpić je chudym betonem lub gruntem stabilizowanym. W razie konieczności należy zagłębić fundamenty do warstwy nośnej, znajdującej się na o wiele większej głębokości niż to wynika ze strefy przemarzania gruntu – wykonać pale lub studnie i na nich ściany na belkach żelbetowych. W przypadku szkód górniczych, w zależności od ich kategorii, należy zaprojektować wzmocnienie ław fundamentowych. Przy wyższych kategoriach zaleca się zrobienie przekątnych ściągów żelbetowych.

Poza tym architekt adaptujący projekt powinien dostosować do nowych warunków izolacje przeciwwilgociowe i przeciwwodne. Izolacja pozioma i pionowa musi być szczelna. Gdy poziom wód gruntowych jest wyższy, trzeba zaizolować dodatkowo ławy i ściany fundamentowe. Bardzo ważne jest poprawne zaizolowanie ścian parteru i podłogi na gruncie. Coraz częściej inwestorzy decydują się na zamianę tradycyjnych fundamentów na płytę fundamentową. Jest ona korzystniejsza na przykład na terenach, gdzie grunt ma słabą nośność lub jest wysoki poziom wód gruntowych.

W przypadku gliny zaleca się system drenażu opaskowego. Woda może być odprowadzana do studzienek, do kanalizacji deszczowej bądź do szczelnego zbiornika na przechowywanie deszczówki, który może być w razie konieczności opróżniany.

Architekt adaptujący projekt powinien też sprawdzić, ewentualnie przeliczyć konstrukcję budynku, aby przystosować ją do obciążeń wynikających ze strefy klimatycznej. W przypadku dachu należy wziąć pod uwagę obciążenie śniegiem (w Polsce jest pięć stref obciążenia śniegiem) i wiatrem (trzy strefy).

Jak zorientowana

Najczęściej domy projektuje się przy założeniu, że pokoje dzienne powinny być usytuowane od strony ogrodu, a wejście, przedsionek, kuchnia, pomieszczenia pomocnicze i gospodarcze – od drogi. Kuchnia z widokiem na strefę wejściowo-wjazdową umożliwia jej kontrolowanie. W takiej sytuacji najlepiej, gdy front domu znajduje się od północy lub wschodu.

W przypadku działek z frontem od południa korzystny jest wybór projektu z pokojem dziennym, a także tarasem przewidzianym od strony frontowej albo bocznej (zachodniej). W katalogach domów gotowych często oznacza się, które budynki są zaprojektowane na działki z wejściem od południa, z uwagi na to, że te parcele są trudne do zagospodarowania. Oczywiście nie wszyscy są zwolennikami maksymalnego nasłonecznienia. W takiej sytuacji lepszy okaże się taras od strony bardziej zacienionej – od wschodu czy północnego wschodu.

Zastanawiając się nad optymalnym usytuowaniem domu względem stron świata, należy też pamiętać o tym, że odpowiednie zaprojektowanie otworów w ścianach wpływa korzystnie na energooszczędność budynku. W ścianie od strony północnej wskazane jest ograniczenie otworów, natomiast ta od strony południowej może być całkowicie przeszklona. Taka szklana ściana nie tylko poprawia parametry cieplne domu, lecz ma jeszcze inne zalety – łączy dom z ogrodem, powoduje, że wnętrze wydaje się większe niż to wynika z jego powierzchni.

Na możliwość optymalnego nasłonecznienia pomieszczeń duży wpływ ma wybór wersji projektu – podstawowej lub lustrzanej.

Oczywiście, możliwe są też inne zmiany pozwalające na dopasowanie domu do orientacji działki – można przeprojektować otwory w celu zapewnienia właściwego nasłonecznienia, zwłaszcza pokoju dziennego, albo zmienić lokalizację tarasu. Przykładowo w przypadku działek z frontem od południa taras może zostać przeniesiony na przód lub bok domu. Zwiększenie powierzchni okien i drzwi balkonowych w ścianie bocznej usytuowanej od zachodu umożliwi lepsze nasłonecznienie wnętrz po południu. W takiej sytuacji warto rozważyć przesunięcie domu w głąb działki, aby oddzielić go ogrodem od drogi oraz zmniejszyć dzięki temu jej uciążliwość i zapewnić w miarę możliwości intymność w części rekreacyjnej.

Oczywiście na decyzję dotyczącą usytuowania tarasu i przeszkleń mają wpływ także widoki, otoczenie oraz sąsiedztwo.