Projekt na miarę działki

Czego wymagać i oczekiwać od adaptacji

Gizela Kalisiewicz
Gizela Kalisiewicz

Nie zawsze wymarzony projekt spełnia wymagania przepisów urbanistycznych i idealnie pasuje do miejsca, w którym ma być zrealizowany. To nie znaczy, że trzeba z niego zrezygnować. Może warto go dostosować?

Kolekcje projektów gotowych są tworzone z uwzględnieniem specyfiki różnych parceli – na przykład na wąską działkę, działkę z wejściem od południa, przeznaczoną dla domów bliźniaczych lub takich, które mogą stać się bliźniakami. Poza tym każdy projekt można kupić w wersji podstawowej albo w lustrzanym odbiciu. Jednak nie zawsze najbardziej oczywiste rozwiązanie jest najlepsze. Zdarza się, że inwestorom bardzo podoba się jakiś projekt domu i odpowiada im funkcjonalnie, ale nie pasuje on do działki. W takiej sytuacji warto sprawdzić, jak dużych modyfikacji wymaga.

Należy pamiętać, że każdy projekt gotowy musi być dostosowany do konkretnej działki. Zmiany adaptacyjne można podzielić na obowiązkowe, dopuszczalne i niemożliwe. W dokumentacji najczęściej znajduje się wykaz dopuszczalnych korekt. Na te wykraczające poza ów zakres trzeba uzyskać dodatkowe pozwolenie architekta – autora projektu. Oczywiście bardzo ważne jest też to, które zmiany są łatwe, a które trudne do zrealizowania.

Projekt na miarę działki

Rodzinna przestrzeń – Murator M112 dom dwulokalowy, projekt: architekt Małgorzata Cybulska-Marks. Przeprojektowanie garażu – zlicowanie go z elewacją frontową – zmniejszyło długość bryły i pozwoliło wpisać dom w działkę

fot. Piotr Mastalerz
Projekt na miarę działki

rys. www.projekty.murator.pl

Wymiary i kształt działki

Wprawdzie w prezentacjach projektów gotowych podawane są minimalne wymiary działki, na której może stanąć dom, jednak obowiązujące obecnie przepisy (patrz ramka „Przepisowe odległości” na s. 67) są różnie interpretowane przez autorskie biura projektowe, a to ma odzwierciedlenie w podawanych przez nie wymiarach minimalnych działek. Najmniejsze wymiary posesji uzyskiwane są, gdy brana jest pod uwagę tylko odległość zadaszenia od granicy. Zgodnie z przepisami musi ona wynosić nie mniej niż 1,5 m. Najmniej korzystnie na określenie dopuszczalnych wymiarów działki wpływa interpretacja wskazująca na minimalną odległość słupów od granicy działki, wynoszącą 4 m (wynika to z uwzględnienia możliwości wstawiania drzwi lub okien w ich linii).

Z powodu tak dużych rozbieżności zawsze należy zweryfikować uzyskane informacje. Aby sprawdzić, czy można wybudować dom na konkretnej działce, trzeba zajrzeć do wytycznych urbanistycznych zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu – w decyzji o warunkach zabudowy.

Wytyczne wskazują odległość domu od drogi (linię zabudowy, która może być nieprzekraczalna albo obowiązująca), wielkość powierzchni zabudowy (poprzez jej bezpośrednie określenie bądź określenie intensywności zabudowy lub/i powierzchni biologicznie czynnej). Ważne są też odległości budynków od linii energetycznych i rowów melioracyjnych, jeśli występują one na działce albo w jej sąsiedztwie. Poza tym nie zawsze działka jest regularnym prostokątem, jak to bywa prezentowane na przykładowych zagospodarowaniach minimalnych działek w prezentacjach projektu bądź w samym projekcie. Jeżeli działka ma skomplikowany kształt, wybrany dom powinien zmieścić się w obrysie utworzonym z linii wyznaczonych w odległościach wynikających z wytycznych urbanistycznych (linii zabudowy, to jest odległości od drogi) i odległości 4 lub 3 m od pozostałych granic działki (w zależności od tego, czy są tam drzwi i okna, czy ich nie ma). W przypadku działek narożnych należy wziąć pod uwagę odległości od każdej drogi sąsiadującej z działką. Dla przyszłych inwestorów przeglądających projekty gotowe pocieszające jest to, że już wprowadzenie niewielkich zmian może pozwolić na dostosowanie domu, który wybrali, do działki. Aby dopasować projekt do jej wymiarów, może wystarczyć:

  • zlikwidowanie okien i drzwi w ścianie bocznej – umożliwi przybliżenie tej ściany do granicy na odległość 3 m (ściana z oknami i drzwiami musi stać w odległości 4 m). Trzeba pamiętać, że okna połaciowe muszą się znaleźć w odległości minimum 4 m od granicy;
  • zmniejszenie tarasu – zgodnie z obowiązującymi przepisami zarówno koniec tarasu, jak i schodów zewnętrznych powinien znajdować się w odległości minimum 1,5 m od granicy działki;
  • obrócenie budynku o 90o – w ten sposób domy o węższym boku mogą być zrealizowane na węższej działce. W takiej sytuacji może być konieczne przełożenie bramy garażowej na ścianę boczną.

Możliwe są też większe zmiany ułatwiające dostosowanie projektu, na przykład rezygnacja z wykuszy, garażu albo likwidacja okapu i zaprojektowanie ściany ogniowej na fundamencie w przypadku realizacji domu przy granicy działki.

Projekt na miarę działki

Udany – wariant I – Murator BCC122a, projekt: architekci Mariusz Pawlak i Piotr Klasek. Z powodu niekorzystnej orientacji działki (wjazd od zachodu) w ścianie szczytowej wymurowano przeszklenia z luksferów, aby doświetlić parter domu

fot. Piotr Mastalerz
Projekt na miarę działki

rys. www.projekty.murator.pl

Ukształtowanie działki

W projektach gotowych najczęściej zakłada się, że działka jest płaska. To byłaby najdogodniejsza sytuacja dla budujących, ale rzeczywistość bywa niekiedy inna. W przypadku dostosowania projektu do warunków działki położonej na stoku wiele zależy od tego, jak duży jest spadek zbocza. Gdy nachylenie jest znaczne, zasadne staje się doprojektowanie dodatkowej dolnej kondygnacji. Najczęściej w podpiwniczeniu umieszcza się garaż i kotłownię. W części projektów gotowych przewidziano piwnice.

W ramach adaptacji należy uwzględnić ułożenie działki – tak aby wjazd do garażu był łatwy i dom wyglądał estetycznie.

Jeśli konieczne jest znacznie wyniesienie tarasu nad teren, można zdecydować się na oparcie go na słupkach. To doda bryle domu lekkości. Poza tym umożliwi zastosowanie pod płytą tarasu okien i doświetlenie pomieszczeń w przyziemiu. Ewentualnie taras można ulokować nad doprojektowaną piwnicą. Zaletą tego rozwiązania jest utworzenie dodatkowego pomieszczenia w części gospodarczej domu. W takiej sytuacji warto przewidzieć częściowe lub całkowite obsypanie części dostawionej, aby dom ładnie prezentował się od strony ogrodu.

Konieczna adaptacja do warunków terenu

Dostosowanie do nich projektu to konieczność. Niezbędne jest dopasowanie fundamentów do lokalnych warunków gruntowych i określenie kategorii geotechnicznej budynku.

Przy ustalaniu głębokości posadowienia domu trzeba uwzględnić minimalną głębokość przemarzania gruntu. Zależy ona od strefy klimatycznej (w Polsce wyróżnia się cztery strefy: w I grunt przemarza do głębokości 0,8 m, w II – 1,0 m, w III – 1,2 m, w IV – 1,4 m). Należy także przeanalizować, jakie i na jakiej głębokości są warstwy geotechniczne, sprawdzić, czy występują grunty pęczniejące, zapadowe i wysadzinowe, gdzie jest poziom zwierciadła wody gruntowej i jakie są przewidywane jego zmiany. Trzeba wziąć pod uwagę projektowany poziom terenu, poziom posadzek piwnic oraz ewentualnie głębokość posadowienia sąsiednich budynków, do których ma być dostawiony projektowany dom.

W ramach adaptacji musi zostać określona kategoria geotechniczna budynku. Domy jednorodzinne są z reguły zaliczane do pierwszej kategorii, obejmującej niewielkie budynki i proste warunki gruntowe.Rzadziej domy należą do drugiej kategorii geotechnicznej, obejmującej budynki w prostych i złożonych warunkach gruntowych, wymagających oceny danych geotechnicznych i ich analizy.

Na podstawie badań gruntu projektant sprawdza, czy fundamenty uwzględnione w projekcie gotowym mają właściwe wymiary i zbrojenie. W niektórych przypadkach, gdy autor projektu gotowego przyjął niekorzystne warunki, w ramach adaptacji do miejscowych – korzystniejszych – można zmniejszyć fundamenty. Jeżeli są niekorzystne warunki gruntowe, należy zastosować odpowiednie rozwiązania. Przykładowo w razie natrafienia w poziomie posadowienia na grunty słabonośne trzeba zastąpić je chudym betonem lub gruntem stabilizowanym. W razie konieczności należy zagłębić fundamenty do warstwy nośnej, znajdującej się na o wiele większej głębokości niż to wynika ze strefy przemarzania gruntu – wykonać pale lub studnie i na nich ściany na belkach żelbetowych. W przypadku szkód górniczych, w zależności od ich kategorii, należy zaprojektować wzmocnienie ław fundamentowych. Przy wyższych kategoriach zaleca się zrobienie przekątnych ściągów żelbetowych.

Poza tym architekt adaptujący projekt powinien dostosować do nowych warunków izolacje przeciwwilgociowe i przeciwwodne. Izolacja pozioma i pionowa musi być szczelna. Gdy poziom wód gruntowych jest wyższy, trzeba zaizolować dodatkowo ławy i ściany fundamentowe. Bardzo ważne jest poprawne zaizolowanie ścian parteru i podłogi na gruncie. Coraz częściej inwestorzy decydują się na zamianę tradycyjnych fundamentów na płytę fundamentową. Jest ona korzystniejsza na przykład na terenach, gdzie grunt ma słabą nośność lub jest wysoki poziom wód gruntowych.

W przypadku gliny zaleca się system drenażu opaskowego. Woda może być odprowadzana do studzienek, do kanalizacji deszczowej bądź do szczelnego zbiornika na przechowywanie deszczówki, który może być w razie konieczności opróżniany.

Architekt adaptujący projekt powinien też sprawdzić, ewentualnie przeliczyć konstrukcję budynku, aby przystosować ją do obciążeń wynikających ze strefy klimatycznej. W przypadku dachu należy wziąć pod uwagę obciążenie śniegiem (w Polsce jest pięć stref obciążenia śniegiem) i wiatrem (trzy strefy).

Projekt na miarę działki

rys. www.projekty.murator.pl
Projekt na miarę działki

Miła chwila – Murator EM11 (z wentylacją mechaniczną i rekuperacją), projekt: architekt Małgorzata Cybulska-Marks. Przy takim ukształtowaniu terenu korzystnym rozwiązaniem jest doprojektowanie dolnej kondygnacji. Od strony ogrodu może być ona całkowicie ukryta w zboczu

fot. Joanna Pera

Od projektu gotowego do budowlanego

Projekt gotowy wymaga dostosowania do wytycznych zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub (gdy nie ma takiego planu) w decyzji zabudowy. W zakres jego obowiązkowej adaptacji wchodzi też przystosowanie do warunków gruntowych i strefy klimatycznej. Często architekt dopasowuje także projekt do jej wymiarów i kształtu, położenia względem stron świata bądź ukształtowania terenu. Adaptacji dokonuje wybrany przez inwestora uprawniony do tego projektant. Przygotowuje ją na podstawie projektu, mapy geodezyjnej dla celów projektowych i wypisu z miejscowego planu zagospodarowania terenu (ewentualnie warunków zabudowy), a także warunków technicznych przyłączy. Dopiero po jej przygotowaniu i uzupełnieniu o projekt zagospodarowania działki projekt gotowy może stać się projektem budowlanym. Autor adaptacji jest autorem projektu budowlanego odpowiedzialnym za wprowadzone zmiany. Stworzona przez niego dokumentacja staje się podstawą do zgłoszenia budowy lub uzyskania pozwolenia na budowę.

Jak zorientowana

Najczęściej domy projektuje się przy założeniu, że pokoje dzienne powinny być usytuowane od strony ogrodu, a wejście, przedsionek, kuchnia, pomieszczenia pomocnicze i gospodarcze – od drogi. Kuchnia z widokiem na strefę wejściowo-wjazdową umożliwia jej kontrolowanie. W takiej sytuacji najlepiej, gdy front domu znajduje się od północy lub wschodu.

W przypadku działek z frontem od południa korzystny jest wybór projektu z pokojem dziennym, a także tarasem przewidzianym od strony frontowej albo bocznej (zachodniej). W katalogach domów gotowych często oznacza się, które budynki są zaprojektowane na działki z wejściem od południa, z uwagi na to, że te parcele są trudne do zagospodarowania. Oczywiście nie wszyscy są zwolennikami maksymalnego nasłonecznienia. W takiej sytuacji lepszy okaże się taras od strony bardziej zacienionej – od wschodu czy północnego wschodu.

Zastanawiając się nad optymalnym usytuowaniem domu względem stron świata, należy też pamiętać o tym, że odpowiednie zaprojektowanie otworów w ścianach wpływa korzystnie na energooszczędność budynku. W ścianie od strony północnej wskazane jest ograniczenie otworów, natomiast ta od strony południowej może być całkowicie przeszklona. Taka szklana ściana nie tylko poprawia parametry cieplne domu, lecz ma jeszcze inne zalety – łączy dom z ogrodem, powoduje, że wnętrze wydaje się większe niż to wynika z jego powierzchni.

Na możliwość optymalnego nasłonecznienia pomieszczeń duży wpływ ma wybór wersji projektu – podstawowej lub lustrzanej.

Oczywiście, możliwe są też inne zmiany pozwalające na dopasowanie domu do orientacji działki – można przeprojektować otwory w celu zapewnienia właściwego nasłonecznienia, zwłaszcza pokoju dziennego, albo zmienić lokalizację tarasu. Przykładowo w przypadku działek z frontem od południa taras może zostać przeniesiony na przód lub bok domu. Zwiększenie powierzchni okien i drzwi balkonowych w ścianie bocznej usytuowanej od zachodu umożliwi lepsze nasłonecznienie wnętrz po południu. W takiej sytuacji warto rozważyć przesunięcie domu w głąb działki, aby oddzielić go ogrodem od drogi oraz zmniejszyć dzięki temu jej uciążliwość i zapewnić w miarę możliwości intymność w części rekreacyjnej.

Oczywiście na decyzję dotyczącą usytuowania tarasu i przeszkleń mają wpływ także widoki, otoczenie oraz sąsiedztwo.

Gdy działka jest za wąska

1 Bajeczny widok – wariant I – Murator M183a
Projekt jest przeznaczony na działkę o wymiarach minimum 24,2 x 22,5 m (autor projektu: architekt Katarzyna Słupeczańska)

rys. Www.projekty.murator.pl

Gdy działka jest za wąska – cd.

1 Porywający – Murator M182
Projekt domu można zrealizować na działce o szerokości 21,8 m (autor projektu: architekt Ewa Dziewiątkowska)

rys. Www.projekty.murator.pl

Gdy działka narożna ma za małą głębokość

1 Szafirowy – Murator C367
Ten dom można wybudować na działce narożnej – wejście przewidziano od strony szczytu budynku, a wjazd do garażu – na dłuższym boku budynku (autor projektu: architekt Izabela Mandla)

rys. Www.projekty.murator.pl

Gdy taras nie jest dobrze zorientowany

1 Szum morza – Murator M141
Z uwagi na doświetlenie salonu z trzech stron ten dom będzie pasował do działek o różnej orientacji względem stron świata. Należy jednak zwrócić uwagę na lokalizację tarasu (autor projektu: architekt Ewa Dziewiątkowska)

rys. Www.projekty.murator.pl

Gdy orientacja jest niekorzystna

1 Dom oszczędny – wariant I (z wentylacją mechaniczną) – Murator EC317a
W budynku przewidziano przeszkloną ścianę, która ze względu na zyski ciepła powinna znajdować się od strony południowej, z dopuszczalnym odchyleniem około 35° (autor projektu: architekt Piotr Lewandowski)

rys. Www.projekty.murator.pl

Niekorzystna orientacja i wymiary działki

1 Dom Energetyczny (z wentylacją mechaniczną) – Murator EC352
Został zaprojektowany w standardzie domu energooszczędnego. Ograniczono w nim otwory w ścianie od strony północnej i zwiększono je od strony południowej (autor projektu: architekt Edward Kryjak)

rys. Www.projekty.murator.pl

Przepisowe odległości

Minimalna odległość od granicy działki budowlanej zwróconych ku niej ścian z oknami lub drzwiami wynosi 4 m, zaś ścian bez okien i drzwi – 3 m (na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Obowiązująca od 1 stycznia 2018 r. nowelizacja rozporządzenia wprowadza pewne modyfikacje. Zgodnie z nią:

  • dopuszcza się sytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio w granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość. Nowelizacja pomija decyzję o warunkach zabudowy;
  • na działce budowlanej o szerokości 16 m albo mniejszej w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej dopuszcza budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż 3 m, przy czym nie mniejszej niż 1,5 m. Przed wejściem w życie nowelizacji nie można było w ten sposób przybliżać domu do granicy działki o szerokości równej 16 m. Nowelizacja rozporządzenia dopuszcza też zmniejszenie odległości od granicy działki budowlanej okapu zwróconego w stronę tej granicy do 1 m;
  • zachowanie odległości nie jest wymagane, jeśli sąsiednia działka jest działką drogową;
  • możliwe jest usytuowanie parkingów składających się z maksymalnie dwóch stanowisk postojowych na jedno mieszkanie w budynku mieszkalnym jednorodzinnym bez zachowania odpowiednich odległości od okien.

W przepisach nie ma odniesienia do odległości od granic działki takich elementów jak słupki zadaszeń (przed wejściem, tarasów, pod balkonem) oraz wiat przylegających do budynku.

Wydanie: Murator 5/2018 Tekst architekt Gizela Kalisiewicz
warto przeczytać
tematy z okładki
Bezpieczna wentylacja w czasie epidemii i po niej
Do wszystkich miejsc, w których przebywają ludzie, trzeba dostarczać świeże powietrze, przynajmniej do oddychania. Dlatego systemy wentylacji mamy dzisiaj wszędzie...
REKUPERATOR