Ubezpieczenie budowy domu

Jak wybrać najlepszą ofertę

Piotr Karda
Piotr Karda

Budowa domu to duży projekt składający się z wielu etapów. Ubezpieczenie domu w budowie coraz częściej staje się jednym z elementów, który należy wziąć pod uwagę podczas tego projektu.

Ubezpieczenie budowy.jpeg
fot. Tomasz Wawer

Rynek ubezpieczeń domów i mieszkań jest w Polsce bardzo rozwinięty, co znacznie ułatwia dotarcie do oferowanych produktów ubezpieczeniowych, ale zarazem utrudnia wybór spośród wielu firm i opcji. Od czego więc powinniśmy zacząć? Najlepiej od wyboru metody porównania ofert i zakresu ubezpieczenia.

Możemy porównywać oferty samodzielnie, analizując warunki ubezpieczeń na stronach internetowych towarzystw ubezpieczeniowych, i po takiej analizie udać się do konkretnej firmy. Proponuję jednak skorzystanie z usług agenta ubezpieczeniowego współpracującego z wieloma firmami lub odwiedzenie strony internetowej, na której można poznać ubezpieczenia wielu firm ubezpieczeniowych (wystarczy wpisać w przeglądarkę „porównanie ubezpieczeń domu” lub „ubezpieczenia domu online” i wybrać jedną z wielu agencji online). Na takich stronach coraz częściej można również kupić polisę online lub podczas rozmowy telefonicznej z doradcą. Jest to coraz bardziej popularne.

Przed czym chroni ubezpieczenie budowy

Wielu inwestorów, którzy spełniają swoje marzenia o własnym domu, zastanawia się, czy warto ponosić dodatkowe koszty związane z ubezpieczeniem domu w budowie i czy nie lepiej jest ubezpieczyć dom, kiedy już budowa dobiegnie końca.

Zastanówmy się jednak, co by się stało, gdyby budowany dom uległ zniszczeniu. Nasze środki, oszczędności, które zainwestowaliśmy w budowę, przepadłyby bezpowrotnie. Na pewno warto jest zabezpieczyć to ryzyko.

Mówiąc o domu w budowie, mamy na myśli nie tylko nowo wznoszony budynek, lecz także dom w przebudowie lub rozbudowie. Z takim budynkiem mamy do czynienia od momentu rozpoczęcia prac budowlanych potocznie zwanych przygotowawczymi lub też prac budowlanych udokumentowanych wpisem do dziennika robót – aż do zakończenia budowy i jego zgłoszenia w nadzorze budowlanym albo otrzymania pozwolenia na użytkowanie.

Ubezpieczenie domu w budowie nie chroni wyłącznie murów budynku. Można też ubezpieczyć zamontowane elementy wyposażenia takie jak: podłogi, glazury, kominek, armatura sanitarna, stolarka drzwiowa i okienna, parapety, tynki, instalacje podtynkowe, a nawet materiały budowlane zgromadzone na terenie budowy. Ochronie ubezpieczeniowej podlegają także zlokalizowane na tej samej działce inne budynki niemieszkalne (na przykład garaż, szopa na narzędzia) oraz inne budowle takie jak ogrodzenie, basen czy altana. Sama działka nie jest objęta ochroną. Zakres ubezpieczenia domu jednorodzinnego w budowie różni się zarówno w zależności od towarzystwa ubezpieczeń, jak i rodzaju umowy ubezpieczenia. Warto zwrócić uwagę na to, że na polskim rynku wyróżniamy dwa rodzaje ubezpieczeń: od ognia i innych zdarzeń losowych (tak zwane ryzyka nazwane) oraz ubezpieczenia od wszystkich ryzyk (tak zwane all risk).

Czym są zdarzenia losowe

Są to wydarzenia, których nie można w żaden sposób przewidzieć i którym zawczasu nie można zapobiec. Zalicza się do nich między innymi: pożar, uderzenie pioruna, wybuch, uderzenie statku powietrznego, huragan, lawinę, zapadanie lub osunięcie się ziemi, trzęsienie ziemi, uderzenie pojazdu, huk ponaddźwiękowy, upadek drzew i masztów, wandalizm i kradzież.

W wypadku ubezpieczenia ryzyk nazwanych mamy listę zdarzeń, jakie mogą nas spotkać. Ubezpieczyciel powinien pokryć koszty poniesionych strat poniesionych w ich wyniku. Stratą jest nie tylko wartość utraconych lub zniszczonych przedmiotów, lecz także koszty poniesione na ich ratowanie, usunięcie pozostałości po szkodzie(sprzątanie) oraz pokrycie kosztów rzeczoznawcy.

Nazwa ubezpieczenia od wszystkich zdarzeń (all risk) może wprowadzać w błąd, ponieważ wbrew pozorom nie oznacza wcale, że możemy się ubezpieczyć od wszelkich zdarzeń mogących powodować szkodę. Żaden ubezpieczyciel w Polce tego nie zagwarantuje. Konieczne jest tu wyjaśnienie, że ubezpieczenie all risk obejmuje wszystkie te zdarzenia, które nie zostały wyłączone w umowie.

Zapewnia nam ono szeroki zakres ochrony, ale nie gwarantuje wypłaty odszkodowania w każdej sytuacji. Ewidentnym plusem posiadania takiej polisy jest jednak możność łatwiejszego otrzymania odszkodowania, ponieważ ciężar dowodu spoczywa na firmie ubezpieczeniowej. Jeśli ubezpieczony zgłosi ubezpieczycielowi szkodę, a ten odmówi wypłaty odszkodowania, będzie musiał jednocześnie wskazać odpowiednie dla tego przypadku wyłączenie odpowiedzialności.

Wyłączenia i ograniczenia odpowiedzialności

Pełną ich listę znajdziemy w tak zwanych ogólnych warunkach ubezpieczenia (OWU), które ubezpieczyciel lub osoba działająca w jego imieniu (na przykład agent ubezpieczeniowy) jest zobowiązany przekazać klientowi podczas procesu zawierania ubezpieczenia.

Ograniczenia i wyłączenia ochrony ubezpieczeniowej są to zdarzenia, w których ubezpieczyciel nie ponosi za nie odpowiedzialności lub jest ona ograniczona. Przykładowo nie otrzymamy odszkodowania, jeśli:

  • materiały budowlane składowane wewnątrz domu zostały skradzione, ponieważ zostawiliśmy otwarte okno;
  • materiały i sprzęt zostały zalane z powodu braku odpowiedniego zabezpieczenia dachu lub otworów okiennych w budowanym domu.

Standardowe wyłączenie, które znajdziemy prawie we wszystkich towarzystwach, dotyczy przesiąkania wód gruntowych i szkód powstałych na skutek postępowania niezgodnie z prawem budowlanym (prowadzenia robót budowlanych bez wymaganych zgód, zgłoszenia do odpowiedniego urzędu czy popełnienia błędów konstrukcyjnych). Ponadto ochroną ubezpieczeniową z reguły nie są objęte zdarzenia będące skutkiem aktów terroryzmu, wojny i niepokojów społecznych.

Uwaga! Podczas procesu zawierania ubezpieczenia on-line lub bezpośrednio u agenta trzeba koniecznie zapoznać się z OWU, gdyż podpisując umowę ubezpieczenia, oświadczamy, iż zapoznaliśmy się z warunkami umowy, i na ich podstawie będzie podejmowana decyzja o wypłacie odszkodowania lub odmowie.

Ubezpieczenie a kredyt na budowę

Często na początku budowy podejmujemy decyzję w sprawie kredytu. Pojawia się wówczas temat cesji ubezpieczenia jako jednego z zabezpieczeń spłaty kredytu. Jest to przeniesienie prawa do odszkodowania w całości lub części na rzecz określonej osoby trzeciej (w tym wypadku banku). Aby ustanowić cesję, należy zgłosić taką potrzebę w firmie ubezpieczeniowej w chwili zawierania umowy ubezpieczenia lub w jej trakcie (jeśli inwestor zaczął budowę bez kredytu i od razu wykupił polisę, a później dopiero stara się o kredyt na dokończenie budowy).

O dokonaniu cesji polisy na bank kredytujący budowę trzeba pamiętać co roku (jeżeli polisa jest roczna) lub na przykład co trzy lata (gdy polisa jest trzyletnia), przy czym w każdej sytuacji konieczne jest dostarczenie do banku raz na rok potwierdzenia opłaty składki (w większości banków można tego dokonać elektronicznie).

Jak zadziała cesja w przypadku szkody? Jeżeli do niej dojdzie, co do zasady wypłata z polisy należy się bankowi. W razie szkody małych rozmiarów, bank przeważnie wyraża zgodę na jej naprawę i wypłatę odszkodowania właścicielowi nieruchomości. Inaczej jest, gdy chodzi o szkodę znacznych rozmiarów, na przykład całkowite zniszczenie budynku na skutek pożaru. Jeżeli suma ubezpieczenia wynosi 500 tys., a saldo kredytu 300 tys. zł, to bank zatrzyma z odszkodowania kwotę 300 tys. zł.

Wiele banków oferuje swoje ubezpieczenia (w ramach współpracy z zakładem ubezpieczeń). Kredytobiorca ma jednak prawo wyboru i może sam zdecydować, czy kupić polisę w banku czy też samemu ją wybrać. Należy zwrócić uwagę, czy bank oferuje pełen zakres ubezpieczenia (czy obejmuje tylko nieruchomość, czy też OC i inne elementy). Z perspektywy inwestora ważne jest, żeby w momencie zakończenia budowy i urządzania ubezpieczone były również ruchomości (co nie jest przeważnie wymagane przez banki przy cesji).

Decydując się na samodzielny wybór ubezpieczenie (przy pomocy agenta lub porównywarki online), zapytaj w banku, jakiego zakresu polisy wymaga i czy akceptuje wszystkie firmy ubezpieczeniowe działające na rynku.

Co z ubezpieczeniem od kradzieży

Niestety, zakres ubezpieczenia domu jednorodzinnego w budowie jest znacznie ograniczony w porównaniu z ofertą ochrony dla domu, którego budowa została formalnie zakończona i jest już zamieszkany. Dotyczy to zwłaszcza ubezpieczenia od kradzieży z włamaniem. Warunkiem jego zawarcia jest osiągnięcie stanu surowego zamkniętego. Budynek musi więc mieć pełne zadaszenie oraz zamontowane okna, drzwi zewnętrzne i ewentualnie bramę garażową.

Nie wszystkie firmy mają w ofercie rozszerzenie ubezpieczenia domu w budowie o kradzież z włamaniem, a jest ono niezwykle ważne z uwagi na to, że budowany dom po godzinach pracy robotników zostaje bez nadzoru i może stać się łatwym łupem złodziei lub wandali. Często zdarza się, że wewnątrz domu składujemy materiały budowlane potrzebne do dalszej budowy, a na pewnym etapie są w nim już zamontowane kosztowne stałe elementy (czyli elementy na stałe przytwierdzone do ścian lub podłogi, których nie można odłączyć bez użycia narzędzi) takie jak: grzejniki, kocioł lub kominek. Ubezpieczenie od kradzieży jest często jedyną szansą na odzyskanie równowartości skradzionego mienia.

Jeśli znajdziemy ubezpieczyciela, który w swojej ofercie ma ubezpieczenie budowy od kradzieży z włamaniem, powinniśmy zwrócić uwagę, jakiego rodzaju zabezpieczeń mienia wymaga. Mogą to być na przykład drzwi wejściowe pełne z zamkiem wielozastawkowy albo dwoma zamkami, bądź system alarmowy z monitoringiem lub bez. Posiadane zabezpieczenia mogą mieć wpływ na zakres ubezpieczenia, jego cenę oraz ewentualną późniejszą wypłatę odszkodowania.

Warto również pomyśleć o materiałach budowlanych składowanych na zewnątrz budynku, na terenie na posesji, takich jak dachówki, cegły i inne materiały niezbędne do dalszej budowy domu. W niektórych towarzystwach mogą być one objęte ubezpieczeniem od zdarzeń losowych, czyli od ognia, powodzi, huraganu itp., lecz trzeba je wówczas odpowiednio zabezpieczyć przez niesprzyjającymi warunkami atmosferycznymi. Jeśli chcemy je dodatkowo ubezpieczyć od kradzieży, to z pewnością konieczne będą odpowiednie zabezpieczenia (wymagane przez daną firmę ubezpieczeniową): zamknięcie w pomieszczeniu gospodarczym na placu budowy albo przechowywanie na terenie ogrodzonym, oświetlonym i monitorowanym.

Ubezpieczenie wykonawcy robót

Zanim zatrudnimy ekipę do budowy domu, powinniśmy sprawdzić, czy ma on wykupione ubezpieczenie OC firmy budowlanej. Część szkód, które mogą się pojawić na budowie, nie będzie bowiem wynikała z ryzyk zabezpieczonych naszą polisą, lecz z błędów firmy budowlanej.

W jakim przypadku może być przydatne OC wykonawcy? Na przykład wtedy, gdy pracownicy firmy budowlanej zaprószą ogień na naszej budowie i spalą się materiały o wartości 50 tys. zł. Jeżeli właściciel firmy budowlanej nie ma takiej polisy, będzie musiał pokryć te koszty z własnej kieszeni. Jeśli nie będzie miał środków własnych, to my będziemy mieli problem z kontynuowaniem budowy. Gdy wykonawca jest ubezpieczony, za szkodę zapłaci towarzystwo ubezpieczeniowe.

Wypłata odszkodowania zależy oczywiście od zakresu OC przedsiębiorcy. Dlatego powinniśmy się zawczasu przyjrzeć polisie wykonawcy i sprawdzić zakres oraz sumę ubezpieczenia.

Co daje ubezpieczenie OC

Kolejnym niezwykle istotnym, choć niestety niedocenianym, elementem ubezpieczenia domu jest ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym (OC).

Z pewnością każdy z nas i to niejednokrotnie nieumyślnie wyrządził komuś szkodę - jadąc na rowerze potrącił inną osobę, pod supermarketem zarysował wózkiem sklepowym czyjś samochód, zalał mieszkanie sąsiada lub też stłukł jakiś towar w sklepie. Wszystkie te szkody zabezpiecza ubezpieczenie OC w życiu prywatnym. Tego typu polisa jest niezwykle popularna w zachodniej Europie. W Polsce jest ona – co ważne - oferowana jako dodatek do ubezpieczeniu domu albo mieszkania, czasami obowiązkowy. W zależności od towarzystwa ubezpieczeniowego jest to opcja płatna bądź darmowa. Warto o nią zapytać podczas wykupowania polisy.

OC w życiu prywatnym to polisa, która chroni przed konsekwencjami również tych szkód, które spowodują nasi bliscy (dzieci, małżonek lub partner życiowy - pod warunkiem prowadzenia wspólnego gospodarstwa domowego), osoby pomagające w domu (na przykład opiekunka dzieci), a nawet domowy pies lub kot, który może pogryźć rzeczy należące do naszych gości. OC przyda się również wtedy, gdy nie odśnieżymy chodnika przylegającego do naszej działki i ktoś z tego powodu przewróci się i złamanie nogę. W takich sytuacjach towarzystwo ubezpieczeniowe weźmie na siebie finansowe skutki zdarzenia i wypłaci odszkodowanie.

Żeby OC spełniało swoją rolę, suma ubezpieczenia powinna wynosić co najmniej 50 tys. zł.

Wybór a cena ubezpieczenia

Ubezpieczeń domu w budowie oferowanych przez różne firmy nie można niestety tak łatwo porównać jak OC i AC samochodu, gdzie wystarczy podać dane auta i ewentualne szkody z przeszłości, żeby agent ubezpieczeniowy albo porównywarka online podały nam kilkanaście ofert różniących się ceną.

W przypadku ubezpieczenia domu w budowie niezmiernie ważna jest analiza potrzeb klienta (rzetelny agent powinien jej dokonać przed zaproponowaniem konkretnej polisy). Dla jednej osoby najlepszą ofertą będzie ubezpieczenie w firmie X., a dla drugiej w firmie Y. - i nie znaczy to, że któraś z ofert jest lepsza. Sugerowanie się opinią znajomych nie jest najlepszym rozwiązaniem, ponieważ mogło się zdarzyć, że nasz znajomy miał inne potrzeby albo nie wykupił niektórych opcji, przez co później spotkał się z odmową odszkodowania i niesłusznie ma złą opinię o danej firmie.

Wybierając polisę i towarzystwo ubezpieczeń, powinniśmy odpowiedzieć sobie na pytanie, przed jakimi ryzykami chcemy się ubezpieczyć. A następnie przeanalizować oferty kilku firm (w tym ogólne warunki umów, a szczególnie rozdział poświęcony wyłączeniom) i wybrać tę, która je wszystkie uwzględnia. Jeśli korzystamy z pomocy agenta, warto spędzić z nim trochę czasu na rozmowie w biurze, przez telefon lub online.

Podobnie wygląda sprawa ceny ubezpieczenia. Trudno je porównywać, bo na cenę oprócz zakresu ubezpieczenia i wybranych dodatkowych opcji wpływają takie zmienne, jak suma ubezpieczenia (czyli wartość odtworzeniowa budynku), rodzaj zastosowanych w nim zabezpieczeń i lokalizacja budowy. Trzeba bowiem pamiętać, że towarzystwa ubezpieczeniowe wyżej wyceniają ceny polis na terenach zalewowych, a w skrajnych wypadkach mogą odmówić ubezpieczenia. Historia szkód danego klienta również może być brana pod uwagę przy kalkulacji ceny.

Z tych właśnie powodów popularne porównywarki online nie podają cen ubezpieczeń domów, lecz dopasowują zakres polisy podczas rozmowy z konsultantem. Składki za ubezpieczenie od zdarzeń losowych zaczynają się od mniej więcej 200 zł, przyjmując, że chodzi o budowę domu o powierzchni 130 m2 i wartości 600 tys. zł.

Wydanie: Murator 2/2020 Tekst Piotr Karda
warto przeczytać