Koronawirus a obrót nieruchomościami
Jak kupić mieszkanie w pandemii
Pandemia postawiła przed rynkiem nieruchomości kilka nowych wyzwań – przede wszystkim dotyczących procedur i formuły przeprowadzania transakcji.
Wbrew obawom części ekspertów w pandemii nie doszło ani do mocnego spadku popytu na mieszkania, ani do spadku cen. Krótkotrwale dało się to zaobserwować jedynie w II kwartale minionego roku. Nowa sytuacja wymusza jednak nowe rozwiązania. Covidowe przyhamowanie obrotu nieruchomościami zrodziło pytania o nowe formuły przeprowadzania transakcji i prezentacji nieruchomości.
Pandemiczne wyzwania
Biura pośrednictwa nieruchomościami i agenci sprzedaży już wiosną ubiegłego roku zaczęli masowo przygotowywać wirtualne spacery i prezentacje online.
Wiele biur nieruchomości, a także firm deweloperskich organizuje online prezentacje, rozmowy z agentami, negocjacje itp. Na tym nie koniec. Kompleksowa oferta zakłada przygotowanie w ten sposób również umowy kredytowej, bez konieczności wychodzenia z domu i wizyty w banku. Na podstawie umowy pośrednictwa partner sprzedającego skompletuje wszystkie niezbędne dokumenty, a w razie potrzeby zajmie się przygotowaniem pełnomocnictwa. W takiej sytuacji zamiast kupującego, na przykład pozostającego na kwarantannie, do transakcji podejdzie w jego imieniu osoba upoważniona.
Dziś już bardzo wiele spraw w zakresie formalności jesteśmy w stanie załatwić samodzielnie - zza biurka w domu i sprzed naszego domowego laptopa. Od 2016 r. działają elektroniczne księgi wieczyste (ogromna większość jest w tej formie, ale nadal nie wszystkie). Księgę wieczystą nieruchomości, która nas interesuje, możemy sprawdzić więc w sieci. Z kolei drogą elektroniczną – za pomocą systemu teleinformatycznego - notariusz, komornik bądź naczelnik urzędu skarbowego może złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej (zgodnie z art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego). Taka możliwość zwiększa bezpieczeństwo transakcji. Wcześniej notariusz miał kilka dni na dostarczenie papierowego wniosku do sądu. W tym czasie nieuczciwy kontrahent mógł ponownie sprzedać nieruchomość. Obecnie z chwilą złożenia wniosku wzmianka o nim automatycznie pojawia się w księdze wieczystej, co uniemożliwia oszustwo, chyba że ktoś kupi nieruchomość w ciemno, zupełnie nie sprawdzając zapisów w księdze.
Osoba sprzedająca nieruchomość może jeszcze przed wizytą u notariusza samodzielnie wymeldować się z mieszkania. Zrobi to przez platformę ePUAP po zalogowaniu profilem zaufanym. W ten sposób złożymy też wniosek o wydanie zaświadczenia o braku osób zameldowanych w nieruchomości – potrzebny do domknięcia transakcji sprzedaży.
Przez internet – w dobie komunikacji elektronicznej – uzyskamy też wgląd do aktów notarialnych (skany, zdjęcia mogą być dostarczone e-mailem).
Większy problem możemy mieć z zaświadczeniem o niezaleganiu z czynszem i innymi opłatami. Duża część spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot działa nadal w trybie „analogowym”, choć obawy związane z pandemią nieco usprawniają procedury. Jest więc szansa, że drogą mejlową da się wysłać do spółdzielni zeskanowany i podpisany wniosek o wydanie zaświadczenia, tym samym nadając bieg sprawie.
Jak więc widzimy, sporo formalności można jeśli nie całkowicie domknąć w sieci, to przynajmniej zainicjować. W obrocie nieruchomościami najważniejsze i kluczowe są jednak umowy. Po stronie kupującego najczęściej chodzi o umowę kredytową i umowę notarialną. Czy te dwie rzeczy również załatwimy online?
Sytuacja na rynku nieruchomości w 2021 r.
Po kryzysowym 2020 r. większość analiz podkreśla, że sytuacja okazała się lepsza, niż się spodziewano. W drugim kwartale minionego roku, gdy mieliśmy do czynienia z tak zwanym twardym lockdownem, obrót nieruchomościami po prostu fizycznie wyhamował. Wtedy też odnotowano głęboki spadek sprzedaży mieszkań. W największych aglomeracjach kraju sięgał on nawet 60%. Spadły też ceny. W Warszawie stawki za mieszkania z rynku pierwotnego zmniejszyły się o 400 zł - z 9800 zł w I kw. do 9400 w II kw. 2020 r. (dane NBP).
Wiele wskazywało na to, że rynek nieruchomości mocno odczuje pandemię, jednak już w III kw. ubiegłego roku sytuacja zaczęła się poprawiać: wzrosły popyt i ceny mieszkań. W Warszawie stawki przekroczyły 10 tys. zł za 1 m2. Wraz z poluzowaniem rygorów kredytowych po stronie banków również sprzedaż szybko wróciła do normy.
„W III kwartale br. odnotowano powrót aktywności na rynku mieszkaniowym, po restrykcjach wynikających z pandemii COVID-19 obowiązujących od marca 2020 r. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była o połowę wyższa w porównaniu z historycznie niskim poprzednim kwartałem. (...) Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły we wszystkich grupach miast, zwłaszcza w Warszawie, wobec częstszej sprzedaży lepiej zlokalizowanych mieszkań. Na rynku wtórnym w największych miastach spadł nieco popyt na mieszkania na własność. W analizowanym okresie obserwowano stabilizację cen ofertowych w grupie 6 i 10 miast oraz ich nieznaczny wzrost w Warszawie” – napisano w raporcie NBP z rynku mieszkaniowego za III kw. 2020 r.
Podobne wnioski zawiera raport PKO BP: „Po schłodzeniu rynku mieszkaniowego w II kw. 2020 r. (związanym z wiosennym lockdownem gospodarki) w III kw. sprzedaż mieszkań na rynku deweloperskim odbiła k/k (kwartał do kwartału), wzrosła również k/k sprzedaż kredytów mieszkaniowych. Reakcja cenowa była różna zależnie od segmentu rynku i miasta. Na rynku pierwotnym w większości miast ceny mieszkań rosły k/k, jak i w porównaniu z III kw. 2019 r.; na rynku wtórnym w niektórych miastach wystąpiły niewielkie spadki k/k, w porównaniu z III kw. 2019 r. wzrost cen spowolnił. Na rynku wynajmu mieszkań w III kw. 2020 r. utrzymywały się tendencje spadkowe stawek”.
Generalny obraz sytuacji, mimo początkowego szoku związanego z pandemią, jest więc mimo wszystko umiarkowanie dobry. Co ciekawe – ceny mieszkań pozostają na wysokim poziomie, mimo że spadła zyskowność inwestycji na wynajem.
To właśnie rynek najmu najmocniej „odczuł” kryzys związany z koronawirusem. Praca zdalna i hybrydowa, zamknięte uczelnie wyższe, ograniczona turystyka, odwołane koncerty i inne wydarzenia kulturalne – wszystko to przełożyło się na mocny spadek popytu na mieszkania, kwatery, miejsca noclegowe do wynajęcia. Czynsze najmu w dużych miastach Polski wyraźnie spadły. Z danych AMRON-SARFiN za III kw. 2020 r. wynika, że najgłębsze spadki odnotowano w Warszawie – średnio o 8% rok do roku - i w Krakowie – o 10%.
Mimo mniejszej opłacalności wynajmu mieszkania nadal świetnie się sprzedają. Jak to się dzieje? Według ekspertów znaczenie ma czynnik psychologiczny. W niepewnych czasach nieruchomości postrzega się jako bezpieczną lokatę kapitału. W obliczu zupełnej nieopłacalności przechowywania pieniędzy na lokatach bankowych, a także ryzyka związanego z giełdą i walutami, to właśnie nieruchomości wydają się dobrym rozwiązaniem.
Osobiście do banku...
Odpowiedź brzmi: nie. Ostatecznie w oba te miejsca będziemy musieli wybrać się osobiście, chyba że zrobi to za nas pełnomocnik. W większości banków przez internet złożymy wniosek kredytowy, co nada bieg sprawie, ale jeśli nie jest to pożyczka/kredyt gotówkowy (tu część banków stosuje formułę całkowicie online), to będziemy musieli i tak wybrać się fizycznie do banku przynajmniej raz: aby podpisać umowę.
Bez tej jednej wizyty na chwilę obecną nie ma możliwości uzyskania kredytu hipotecznego, choć banki znacznie usprawniły procedurę. Duża część instytucji uruchomiła specjalne infolinie, elektroniczne śledzenie całej procedury, akceptuje też skany niezbędnych dokumentów dosyłane pocztą elektroniczną. Wiele banków wprowadziło możliwość złożenia wniosku online właśnie w kryzysowym 2020 r. Natomiast gdy chodzi o dokumenty, czasem wymagane jest, by oprócz skanów kredytobiorca dostarczył oryginały do weryfikacji, ale dopiero na sam koniec, podczas wizyty finalizującej całą procedurę – czyli tuż przed złożeniem podpisu na umowie kredytowej.
… i do notariusza
Podobnie ma się rzecz z umową notarialną. Co prawda wiele kwestii związanych z pracą notariusza ma już formułę elektroniczną (elektroniczne wnioski wieczystoksięgowe, Rejestr Spadkowy, Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych), to jednak na chwilę obecną nie da się ominąć fizycznej formuły przygotowania i podpisywania aktów notarialnych. Chodzi o prawa stron i bezpieczeństwo samej transakcji. Akt notarialny to najważniejszy i najsilniejszy dokument potwierdzający prawo własności nieruchomości.
Zgodnie z literą prawa umowa notarialna przenosząca własność nieruchomości musi być podpisana osobiście przez kontrahentów (lub pełnomocników) w obecności notariusza i świadków. Nie bez powodu określa się w akcie notarialnym konkretne miejsce i czas zawarcia tej umowy oraz wymienia osoby, które się stawiły. Kontrahenci dokonują własnoręcznych podpisów pod aktem, w obecności notariusza, który również się podpisuje. W art. 88 Ustawy - Prawo o notariacie stwierdzono, że: „jeżeli podpis na poświadczonym dokumencie był złożony nie w obecności notariusza, osoba, która podpisała, powinna uznać przed notariuszem złożony podpis za własnoręczny. Okoliczność tę notariusz zaznacza w sporządzonym dokumencie”.
Z przepisów i procedury wynika jasno, że podpisy składa się bezpośrednio w trakcie całej „operacji” zawierania aktu. Składa się na nią też wiele innych czynności, które wyraźnie wskazują na jej fizyczny charakter, m.in. notariusz musi sprawdzić dokumenty potwierdzające tożsamość stron, które się stawiły o wyznaczonej godzinie i umówionym miejscu.
Jak widzimy, w sytuacji takiej jak epidemia wymogi prawne co do transakcji mogą skutecznie blokować obrót nieruchomościami.
Kiedy e-akt notarialny
Rozwiązaniem, które mogłoby zrewolucjonizować czynności związane z aktem notarialnym, jest podpis elektroniczny i elektroniczny akt notarialny. Nie ulega wątpliwości, że już dziś są techniczne możliwości przeprowadzania bezpiecznych transakcji przy użyciu e-podpisu, drogą online, w tym tak ważnych jak zawarcie aktu notarialnego. Chodzi jednak o standaryzację technologii, wypracowanie procedur i ujęcie tego w zapisy prawne. Na chwilę obecną coraz częściej pojawiają się ze strony ekspertów i samego środowiska notariuszy (a także ze strony rynku nieruchomości) sygnały o konieczności wypracowania takich rozwiązań.
Ukazują się też rekomendacje prawników (prof. Rott-Pietrzyk, prof. Zoll, dr hab. prof. Szostek i dr Grochowski) dotyczące wprowadzenia elektronicznego aktu notarialnego. Dowodem zawarcia aktu i zachowania się obu stron może być zapis wideokonferencji online, nagrany i zarchiwizowany. Oczywiście pewne utrudnienie stanowi tu technologia. W przypadku jej zawodności może być to podstawą do podważenia procedury przygotowania i zawarcia aktu.
Dlatego rozwiązaniem w tym zakresie musi być przeznaczone specjalnie dla notariatu oprogramowanie, które pozwoliłoby przeprowadzić całą procedurę oraz nie pozostawiałoby wątpliwości co do jej bezpieczeństwa i tożsamości osób łączących się online z różnych części świata. Zaawansowana platforma elektroniczna do przeprowadzania czynności notarialnych mogłaby na przykład dzięki okazaniu dowodu osobistego ze zdjęciem dokonywać automatycznej weryfikacji tożsamości osoby poprzez porównanie cech biometrycznych twarzy. Z kolei podpis pod aktem notarialnym mógłby być podpisem elektronicznym – kwalifikowanym.
Pandemia postawiła takie wyzwania zarówno przed notariuszami, jak i przed całym rynkiem obrotu nieruchomościami. Nie ma wątpliwości, że jest tylko kwestią czasu, kiedy elektroniczne akty notarialne zaczną funkcjonować.
