Mądry inwestor po szkodzie

Każdy woli uczyć się na cudzych błędach, niż popełniać własne. Dziś cenna lekcja dla wszystkich Czytelników – zapytaliśmy doświadczonych inwestorów, czego by nie powtórzyli, co by zmienili, budując dom po raz kolejny.

Pani Anna i jej mąż kupili natomiast niedużą działkę w dobrej lokalizacji. Od początku mieli wybrany projekt domu swoich marzeń. Przed jego zakupem upewnili się, że zmieści się na ich parceli. Dom rzeczywiście zmieścił się na działce, jednak okazało się, że przez wielkie zachodnie okna inwestorzy widzą… budę psa sąsiadów, a ogród ogranicza się do wąskiego paska gruntu za budynkiem. Jest wymarzony dom, jest działka blisko centrum miasta, ale komfortu życia brak. Jaki stąd wniosek? Kupując ziemię pod budowę domu, pamiętajmy, że właśnie w tym miejscu będziemy odpoczywać, przyjmować gości, czyli krótko mówiąc – żyć.

Jaka bryła

Po pierwsze działka, po drugie bryła. Niektórzy inwestorzy dzielący się z nami swoimi doświadczeniami zapewniają, że ich następny dom byłby (lub będzie) parterowy. Powodów nie trzeba długo szukać – taki układ funkcjonalny jest wygodniejszy, zwłaszcza biorąc pod uwagę dłuższą perspektywę czasową. Pani Joanna z Pomorza obliczyła, że w dzień wolny od pracy pokonuje (notabene wygodne i ładne) schody na poddasze kilkadziesiąt razy. Teraz można to potraktować jako mały trening, ale za kilkanaście lat konieczność wdrapywania się na górę stanie się uciążliwa.

Starannie wykonane i dogodnie zlokalizowane na planie domu schody to pół biedy. Inwestorom bardziej przeszkadzają schody w salonie, który siłą rzeczy traci wówczas przynajmniej częściowo swój intymny charakter i staje się po trosze traktem komunikacyjnym.

– Ci, którzy wchodzą na górę albo schodzą na dół, przeszkadzają osobom w pokoju dziennym, a sami też nie mogą przemknąć niepostrzeżenie. W dodatku zatrudniona przez nas ekipa wykonawcza niestety zawiodła – schody nie wyglądają tak, jak sobie wyobrażałam, i wcale nie są ozdobą salonu. Dlatego dziś wybrałabym projekt z zamkniętą klatką schodową – mówi pani Magda.

Jeszcze więcej narzekań niż schody zebrały skosy poddasza. Wielu inwestorów zdecydowałoby się dziś na drugą kondygnację o pełnej wysokości. Pani Dorota z Warszawy podeszła do wyboru projektu bardzo rozważnie – szukała takiego o odpowiedniej liczbie pokoi, wystarczającym zapleczu gospodarczym oraz ładnej bryle. Niestety, zachowanie odpowiednich proporcji dachu do ścian budynku przełożyło się w jej przypadku na mało funkcjonalne poddasze o nisko schodzących skosach. Ściankę kolankową podniesiono w trakcie budowy aż o dwa bloczki, ale mały spadek dachu (30^o) zrobił swoje. – Mimo dużej powierzchni podłogi pokoje na poddaszu są trudne w aranżacji oraz kontuzjogenne, bo po pięciu latach od zamieszkania nadal zdarza się nam uderzyć w głowę… Dziś na pewno wybralibyśmy prostszą bryłę – kostkę, projekt przypominający międzywojenną willę albo dom w stylu południowym – mówi pani Dorota.

Zwłaszcza że dom z poddaszem wcale nie jest tańszy. W bilansie ekonomicznym naszej inwestorki in minus działają: duży, połamany, drogi w wykonaniu dach, duża powierzchnia podłogi (za której wykończenie trzeba było zapłacić) oraz znaczne koszty ogrzewania rozczłonkowanej bryły.

Pan Przemysław spod Krakowa, również właściciel domu z poddaszem, zwraca uwagę na inne niemałe wydatki, które musiał uwzględnić w budżecie swojej budowy: zabudowy g-k oraz okna połaciowe i związane z nimi akcesoria. On także wybudowałby dziś dom z drugą kondygnacją o pełnej wysokości, choć zdaje sobie sprawę, że i taka decyzja wiąże się z pewnymi trudnościami i ograniczeniami. – Pełne piętro ma pewną zasadniczą wadę: trzeba uważniej myśleć o proporcjach bryły i elewacji, trudniej zaprojektować lub wybrać zgrabny budynek. Poza tym pamiętajmy, że dobrym obyczajem jest wpisywanie się w krajobraz zastany, a na terenach podmiejskich przeważają domy z poddaszami. No i – rzecz jasna – nie wszędzie plan zagospodarowania pozwala na pełne piętro – mówi pan Przemysław.

Piętrowe kostki o płaskich dachach też mogą nastręczać swoim mieszkańcom poważnych problemów. Taki dach trudno jest dobrze zaizolować – a przynajmniej wielu ekipom budowlanym działającym na rodzimym rynku sprawia to problemy. Jak widać, wybór bryły domu jest obarczony pewnym ryzykiem niezależnie od tego, na jaki jej typ się zdecydujemy. Ważne jest to, aby podjąć decyzję świadomie, zdając sobie sprawę ze wszystkich jej konsekwencji.

Jaka powierzchnia

Dom powinien być nie tylko ładny, lecz także wygodny, to znaczy ani za mały, ani za duży. Oszczędnie wykrawane działki budowlane, wysokie koszty robocizny i materiałów oraz pewnego rodzaju niedostatek wyobraźni (występujący na przykład u inwestorów, którzy dotąd mieszkali w bloku i teraz budują pierwszy własny dom) sprawiają, że czasem wybieramy projekty o metrażu, który z biegiem lat okazuje się za mały. Coś podobnego przydarzyło się pani Joannie z Pomorza.

– W tej chwili bardzo przydałyby się nam druga łazienka na poddaszu i większe sypialnie. Dzieci rosną. Dzisiaj nie mogę zrozumieć, czemu nie uwzględniłam tego zjawiska przy wyborze projektu. Sypialnie córek są obok naszej i mamy wspólną łazienkę. Było to wygodne, gdy dziewczynki były młodsze, ale teraz mamy inne godziny snu, inne pory wstawania, inny tryb życia, więc czasami sobie nawzajem przeszkadzamy – mówi inwestorka.

Rozdzielenie strefy dzieci i rodziców jest bardzo ważne, ale w niewielkich domach, gdzie wszystkie sypialnie znajdują się na poddaszu – niezwykle trudne. W takiej sytuacji warto zachować przynajmniej program minimum: pokoje dorosłych i nastolatków w przeciwległych krańcach korytarza, drzwi o pełnych skrzydłach, w miarę możliwości dwie łazienki.

Cenne metry kwadratowe pozornie najłatwiej jest zaoszczędzić na pomieszczeniach o funkcji gospodarczej, pomocniczej. Inwestorzy często nie doceniają ich znaczenia – i gorzko potem tego żałują. Pani Joannie brakuje pralni z prawdziwego zdarzenia. W projekcie jej domu przewidziano wprawdzie wnękę w łazience, gdzie jest miejsce na pralkę i suszarkę, ale ta przestrzeń jest ciasna i niewygodna.

Często zapominamy też o swoich czworonogach, a przecież dom powinien być przyjazny również dla nich. Na etapie wyboru projektu trzeba odpowiedzieć sobie na pytanie, gdzie będą stały miski i kuwety, a gdzie znajdą się posłania naszych ulubieńców – radzą nauczeni na własnych błędach inwestorzy. Uczmy się od przezornych – pani Małgorzata ma na parterze trzy schowki, w tym jeden otwarty, z posłaniem dla psa. Bogate zaplecze gospodarcze uważa za jedną z największych zalet swojego domu.

Budujemy nowy dom

Wybór działki i projektu nie oznacza bynajmniej końca perypetii inwestorów. Mnóstwo błędów może się pojawić także na etapie budowy.

W projekcie domu pani Doroty przewidziano, owszem, pomieszczenie gospodarcze, ale praktyczni inwestorzy uznali, że jest ono za małe, aby pomieściło kotłownię z rekuperatorem, pralnię, a jednocześnie mogło odgrywać rolę składzika. Żeby powiększyć zaplecze techniczne, a przy okazji zrealizować marzenie o sali kinowej, pokoju fitness i saunie, pani Dorota i jej mąż postanowili podpiwniczyć swój dom. – Niestety, okazało się, że izolacji pionowej trzeba dopilnować z najwyższą uwagą, a tego jako młodzi inwestorzy zaniedbaliśmy, skutkiem czego tuż przed przeprowadzką mieliśmy w piwnicy… basen. Konieczne było odkopanie ścian, poprawienie izolacji oraz osuszenie piwnicy – opowiada pani Dorota. Wszystko to wymagało dużych nakładów finansowych i zajęło sporo czasu. Po tych doświadczeniach inwestorzy doszli do wniosku, że gdyby budowali dom ponownie, więcej miejsca na przechowywanie zaplanowaliby na parterze lub na strychu.

Historia pani Doroty pokazuje, że czasami błędy są dziełem nie samych inwestorów, ale niedokładnych ekip wykonawczych. Ściana działowa w kuchni przesunięta o zaledwie 3 cm uniemożliwia zastosowanie standardowej zabudowy, brak kąta prostego między ścianami w łazience utrudnia ułożenie płytek – tego rodzaju klasyczne wpadki nie ominęły też naszych bohaterów. Jaki stąd wniosek? Lepiej sprawdzić wszystko dwa razy w czasie odbioru domu, niż narażać się na dodatkowe koszty i komplikacje podczas jego wykańczania i urządzania.

Na niepotrzebne wydatki z pewnością narazi nas również niezdecydowanie. Pani Edyta na etapie adaptacji projektu nie wiedziała, czy pokryć dach dachówką, czy blachodachówką. – W projekcie zaproponowano dachówkę, ostatecznie zdecydowaliśmy się na blachodachówkę, ale więźba została zaprojektowana i wykonana pod dachówkę. To zbędny koszt, ponieważ pod blachodachówkę nie potrzeba tak masywnych krokwi – opowiada.

Instalacje-komplikacje

Warto też przemyśleć zawczasu rozwiązania instalacyjne, ponieważ podjęte decyzje mogą się okazać nieodwracalne lub trudne do zmiany. Niektórzy z naszych inwestorów mają ogrzewanie podłogowe tylko w wybranych pomieszczeniach (łazienka, wiatrołap) i żałują, że nie zamontowali go w całym domu albo przynajmniej na poddaszu. Przyjemność chodzenia zimą po domu bez kapci byłaby tego warta – uważają. Pani Małgorzata ma też inne przemyślenia związane z nowoczesnymi instalacjami: – Żałuję, że za późno podjęliśmy decyzję o wentylacji mechanicznej i musieliśmy rozprowadzać ją rurami spiro. To rozwiązanie doradził nam wykonawca, a poza tym było korzystniejsze cenowo. Rury trzeba było następnie zabudować, co nie wszędzie wygląda dobrze – ocenia inwestorka.

Pamiętajmy też, aby zadbać o najdrobniejsze szczegóły, takie jak odpowiednia liczba i rozmieszczenie gniazdek – nie tylko w budynku, ale i na zewnątrz (na potrzeby kosiarki, oświetlenia itp.).

***

Czy można wybudować dom, nie popełniając żadnego błędu? Warto próbować. Warto też dokładnie przemyśleć swoje potrzeby (obecne i przyszłe) oraz konsekwencje zastosowania lub niezastosowania niektórych rozwiązań. Nagrodą za wysiłek będzie wygodny dom na naszą miarę.